江苏省人民政府关于修改《江苏省船舶检验管理办法》等11件规章的决定

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客观事实证明许霆案是错案

关键词：许霆案 主观归罪 错案

内容提要：许霆案疑难的原因在于案件事实表现形式特殊，不易理解。为此，笔者先用三个小标题阐述相关的知识，这些知识是正确理解许霆案全部案件事实的基础和前提，重点是第四个标题：许霆案的全部案件事实及发生原因，最后是总结许霆案的教训。

一、存款、取款是交易行为

客户在银行开户存入第一笔钱起，双方就签订了一份储蓄合同，此后，每一次取款或存款，都是双方的交易行为，都是变更原来的合同，签订新的合同，并且要即时兑现合同。例如，双方取款交易成功，那么银行会当场支付取款给客户。

二、现代银行业务是电脑控制的，电脑代表银行成为交易主体

与传统银行观念完全不同，现代银行业务是由电脑控制的。现代化的银行，是一个省设置一台电脑主机作为核心，该银行在全省设立的营业窗口（电脑）和自动柜员机，都是与这台电脑主机联接在一起，形成一个网络。

银行的电脑主机叫后台，运行的程序是银行综合业务系统软件，其中就有存款程序和取款程序等，集中体现银行的意志。后台的功能是通过运行程序办理全部银行业务。

营业窗口（电脑）和自动柜员机一样，都叫前台，前台的功能都是为后台办理银行业务采集信息和执行后台的指令，所以前台运行的程序与后台不同。

银行业务，无论是在自动柜员机上办理，还是在营业窗口由柜员办理，性质完全是一样的。柜员与自动柜员机都是采集银行业务信息输入电脑，并通过网络传递到后台，实际办理银行业务的都是后台。柜员与自动柜员机都是要在收到后台发出的指令之后，才会收进客户的存款和支出客户的取款。银行营业窗口的柜员完全受制于后台，作用相当于没有大脑的银行出纳员。

客户到银行存款、取款，代表银行参与交易过程的是后台和前台的电脑组合。在交易过程中，电脑代表银行，成为交易主体，负责处分银行资金，控制了银行资金的进与出，对此，有电子交易方面的法律、法规予以认可和规范。这是颠覆传统银行观念的客观事实。

三、自动柜员机上取款行为的三个步骤的意义

在柜员机上取款，实际分为三个步骤，一是插卡输入密码，输入“金额字符串”（见附注1），发出取款请求（要约）；二是银行后台收到柜员机传来的信息后，核对密码和账户余额，当取款请求小于账户余额时，运行取款程序，从余额中扣除此次取款数额，并向柜员机发出同意支付指令（承诺）；三是柜员机收到后台的同意支付指令后，执行支付并吐出现金，显示“交易成功”（支付取款，履行合同）。

上述第一步客户输入“金额字符串”后，柜员机要将“金额字符串”转换成整数型数据，并将该整数除以100计算商值，判断商值是否为整数，若不是整数，就不符合取款要求，柜员机要求客户重新输入，若是整数，柜员机程序就将商值保存在电脑中，作为下一步支付取款时，进行数钱操作的次数（因为这样设计的柜员机运行程序简洁而不重复），因此，柜员机支付取款的数额取决于客户输入的“金额字符串”。

四、许霆案的全部案件事实及发生原因

实际上，广州市商业银行提供了许霆的《账户流水清单》及涉案柜员机自身的《完整流水记录数据》和《涉案账户取款交易明细》，已经把全部案件事实都表达清楚了，问题是不容易正确理解。

客户的《账户流水清单》是由后台记录的，是后台运行取款、存款程序后形成的记录，内容是客户与银行之间进行交易的详细情况，与存折上打印的内容一致，体现了双方的共同意思。

柜员机《完整流水记录数据》是由自动柜员机记录的，内容是柜员机的工作情况明细，其中包括为客户提供查询及支付取款等内容。

许霆的《账户流水清单》中171次取款交易记录，与柜员机的《完整流水记录数据》中171次支付取款记录，是一一对应的关系。银行从许霆账户中扣除了一次取款数额，就需要向许霆支付取款一次。

当许霆第一次输入“1000”时，如果柜员机运行程序不存在瑕疵，请求取款数额1000报送到后台，后台办理取款交易前，就会用1000与许霆的账户余额176.97进行比较，请求取款数额大于账户余额数字，不符合取款交易条件，后台因余额不足停止运行取款程序，并向柜员机发出不同意支付指令，柜员机收到后台的指令，不会启动柜员机具有支付取款功能的机械传动部分，只在屏幕上显示：“余额不足，交易失败”。

许霆案中柜员机因程序升级，新版程序以国际通用的，带千分符的金额字符串表示方式，取代原来使用的表示方式，即“1，000”取代“1000”，因此，要求对柜员机运行程序中相关的指令都进行相应调整。可是，程序员遗漏了一条程序指令没有调整而存有瑕疵，这条指令的功能是将许霆输入的金额字符串转换成整数并向后台报送。没有调整的后果是，程序将金额字符串转换成整数时，遇到千分符而自动截断，将四位数字篡改成一位整数向后台报送，例如将“1，000”转换成整数1，将“2，000”转换成整数2。

当许霆第一次输入“1000”时， 由于程序存在瑕疵，柜员机向后台报送许霆取款请求数额，就没有按许霆实际输入的金额字符串对应的整数1000报送，而是报送整数1，后台收到报送的整数1后，这个取款请求数额1小于许霆账户的余额数176.97，符合取款交易条件，后台自动运行取款程序，从账户余额中扣除1，并向自动柜员机发出同意支付指令。

自动柜员机收到后台传递回来的同意支付指令后，这条指令启动了柜员机具有支付取款功能的机械传动部分，但是柜员机具体付款数额的多少，并不是由这条同意支付指令决定，而是由客户输入的金额字符串决定的（前面已有阐述）。

柜员机作为被动的执行者，决策机制具有双重属性，一方面，在是否支付的问题上，是由后台的同意支付指令决定的，体现了银行的意志，另一方面，在确定支付的具体数额问题上，又是由客户输入的金额字符串决定的。如果在程序上没有瑕疵，前后一致，柜员机执行支付指令是没有问题的，但是，一旦出现前述的程序瑕疵，后台取款交易数额与前台支付取款数额就会出现不一致，由于后台运行的取款程序，代表银行的意志，前台只是被动的执行者，自然要以后台的记录为准，后台交易成功数额体现了双方的共同意思。

许霆请求取款1000元，银行同意取款1元，取款交易1元是双方共同意思，属于合法有效的交易，可是柜员机执行时，本来只应支付1元却支付1000元，发生给付错误，多付了钱给许霆。类似的情形发生了171次，其中167次交易成功1元，4次交易成功2元。

江苏省人大常委会


徐州市城市房地产交易管理条例
江苏省人大常委会


（1995年9月26日江苏省徐州市第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 1995年12月15日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 商品房预售
第四章 房屋租赁
第五章 房地产抵押
第六章 房地产价格管理和评估
第七章 中介服务机构
第八章 法律责任
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内的城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三条 本市市、县（市）（含贾汪区，下同）人民政府的房产管理部门和土地管理部门依法定职责管理房地产交易。

第四条 房地产交易的双方当事人必须凭合法拥有的房屋所有权、使用权证件和土地使用权证件（以下称房地产权属证件）办理交易手续。

第二章 房地产转让
第五条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式包括：
（一）以房地产作为出资与他人成立新的企业，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供房地产，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购房地产转移给他人的；
（四）以房地产作股转让的；
（五）拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地产作价赔偿的；
（六）因企业合并、分立、兼并使房地产转移给新权利人的。
房地产有法律、法规禁止转让情形的，不得转让。
第六条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第七条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国家有关规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国家有关规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国家有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第八条 下列单位和个人购买城市房地产的，应当经市、县（市）人民政府批准：
（一）机关、团体、部队、企事业单位购买城市居民私房的；
（二）非本市城市居民和外地驻本市机构购买本市房地产的；
（三）境外机构、团体、个人购买本市城市房地产的。
第九条 房地产转、受让双方应当依法签订书面合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）土地使用权取得的方式及期限；
（二）房地产的座落位置、面积、结构、质量状况；
（三）转让时间；
（四）价款及付款方式；
（五）双方约定的其他事项。
以出让方式取得土地使用权转让房地产的，转让合同不得违背出让合同。
第十条 房地产转让时，转、受让双方应当在转让合同签订之日起十五日内，凭房地产权属证件和其他有关证件，申请办理转让手续，依法缴纳有关税、费。然后到所在地的市、县（市）房产管理部门申请办理房屋权属变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请
土地使用权变更登记，经土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十一条 房地产权利人通过交换方式使房地产权属发生转移的，应当依前条规定办理房地产权属变更登记。
房屋权属交换包括下列形式：
（一）房屋所有权之间的交换；
（二）房屋使用权之间的交换；
（三）房屋所有权和使用权之间的交换。
所有权交换的差价补偿部分按买卖缴纳交易税、费。

第三章 商品房预售
第十二条 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建造并达到法定条件的住宅和非住宅向境内外预先销售，承购人预付定金或房价款的行为。
第十三条 凡房地产开发经营企业预售商品房的，必须向当地市、县（市）房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第十四条 房地产开发经营企业预售商品房，必须符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，已投入开发建设的资金达到工程建设投资总额的百分之二十五以上；
（四）已确定施工进度和竣工交付日期；
（五）已取得商品房预售许可证；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十五条 商品房预售人与预购人双方应当依法签订《商品房预售合同》，预售合同应当具备下列主要条款：
（一）土地使用权取得的方式及期限；
（二）商品房座落地址、幢号、房号、结构、层次、建筑面积；
（三）商品房用途；
（四）商品房销售价款及付款方式；
（五）交付使用的日期；
（六）双方约定的其他事项。
第十六条 商品房预售人应当在预售合同签订之日起十五日内分别向所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第十七条 房地产开发企业发布商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。
市、县（市）房产管理部门应当定期公告《商品房预售许可证》发放情况。

第四章 房屋租赁
第十八条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人以营利为目的，将房屋或其附属设施给他人用于经营活动的，视为房屋租赁。
第十九条 有下列情形之一的房屋不得租赁：
（一）未依法取得房地产权属证件的；
（二）未经房屋所有权人授权的；
（三）权属有争议的；
（四）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（五）经房产管理部门鉴定属于危险房屋的；
（六）已抵押的房屋，未经抵押权人书面同意的；
（七）法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
第二十条 房屋租赁双方应当依法签订书面租赁合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）房屋座落地址、间数、面积；
（二）租赁用途、期限；
（三）租金及其支付方式；
（四）修缮责任；
（五）双方各自的权利和义务；
（六）双方认为应当约定的其他事项。
第二十一条 房屋租赁双方应当在签订合同之日起十五日内持房屋所有权证件、租赁合同和身份证明向市、县（市）房产管理部门申请登记并办理房屋租赁监证，缴纳监证费。房屋租赁经监证的，发给租赁当事人《房屋租赁证》。
第二十二条 公有住宅用房的租金标准，由市人民政府确定；私有住宅用房的租金标准，由市房产管理部门会同物价管理部门共同确定；用于生产、经营活动的房屋租金由租赁双方协商议定。
第二十三条 承租人未经房屋所有权人同意不得将房屋转租；经房屋所有权人书面同意转租的，转租期限不得超过原租赁合同剩余的期限，并应当到原登记机关办理变更登记。

第五章 房地产抵押
第二十四条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第二十五条 房地产抵押双方应当签订书面抵押合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或地址；
（二）抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点；
（三）抵押房地产的名称、数量、面积、价格、处所、产权归属和使用期限以及有关的编号、说明、图纸等；
（四）抵押房地产的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（五）抵押房地产保险的受益人；
（六）双方约定的其他事项。
以出让方式取得土地使用权的房地产抵押的，抵押合同不得违背出让合同。
第二十六条 房地产抵押双方应当在抵押合同签订之日起十五日内，持房地产权属证件、抵押合同和身份证明，到所在地的市、县（市）房产管理部门、土地管理部门办理抵押登记。
第二十七条 下列房地产不得抵押：
（一）权属有争议的；
（二）城市基础设施、公益事业设施及其用地；
（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）被确定为文物保护单位的；
（五）未依法登记领取权属证件的；
（六）共有房地产未经其他共有人书面同意的。
已出租的房屋抵押时，抵押人应当将出租的事实告知拟接受抵押者，抵押合同生效后，原租赁关系继续依租赁合同存续。

第二十八条 以出让方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值。以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去土地使用权出让金数额后的余额。
同一房地产可以设定两次或两次以上抵押，但其担保的债权之和不得超出前款规定的最高限额。抵押人应当将多次抵押情况事先书面通知先前的抵押权人和拟接受抵押人。
同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。
第二十九条 债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款受偿。同一房地产有几个抵押权人的，按其在房产管理部门登记的顺序受偿。
处分抵押房地产所得价款，应按下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣缴抵押房地产应缴纳的税、费；
（三）支付划拨方式取得土地使用权应缴纳的土地使用权出让金；
（四）偿还抵押权人的债权本息、赔偿金及违约金；
（五）剩余价款交还抵押人。
第三十条 抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押人和抵押权人应当在抵押权灭失之日起十五日内向原登记机关办理注销抵押登记。
因抵押的房地产被处分而发生房地产权属变更的，按本条例第二章的规定办理。

第六章 房地产价格管理和评估
第三十一条 除依法由市、县（市）人民政府定价的房屋外，进行交易的其他房地产，应当经由依法设立的房地产价格评估机构进行价格评估。
第三十二条 房地产价格评估机构应当按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地市场价格对交易的房地产进行价格评估。
城市规划区内国有土地的基准地价和标定地价由同级土地管理部门会同物价管理部门评定。基准地价评定后报省人民政府批准后公布；房屋重置价格由同级房产管理部门会同物价管理部门评定，定期公布。
第三十三条 房地产交易双方应当向当地房地产交易管理机构如实申报成交价格，依法缴纳税、费。成交价格高于评估价格的，以成交价格作为计征税、费的依据；成交价格低于评估价格的，以评估价格作为计征税、费的依据。

第七章 中介服务机构
第三十四条 从事房地产经纪、咨询、价格评估等中介服务，应当依法设立房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可开业。
第三十五条 设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和章程；
（二）有三名以上依法取得房地产中介服务资格证书的人员；
（三）具有不低于十万元人民币的注册资金；
（四）有固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十六条 房地产中介服务机构应当按规定的标准收取中介服务费。房地产中介服务的收费标准，由市物价管理部门审定。
第三十七条 未依法取得房地产中介服务资格的人员，不得从事房地产中介服务。

第八章 法律责任
第三十八条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由市、县（市）房产管理部门依下列规定处罚：
（一）转让房地产的双方不办理房屋转让手续的，责令其限期补办，并可对双方各处所转让房地产评估价百分之五以下罚款；
（二）违反本条例第五条第三款规定转让房地产的，转让行为无效，并可对双方各处以所转让房地产评估价百分之五以下罚款；
（三）商品房预售人未在规定期限内办理商品房预售合同登记备案的，责令其限期补办，并可处以登记备案合同金额百分之一以下罚款；
（四）商品房预售人未取得商品房预售许可证，而发布预售广告的，责令纠正，并可处以一万元以上五万元以下罚款；
（五）房地产开发经营企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，责令其停止预售活动，没收违法所得，并可处以所预售商品房价款百分之五以下罚款；
（六）违反本条例第十九条或者第二十一条的规定，租赁房屋的，租赁行为无效，并可对租赁双方各处以租金额百分之十以下罚款；
（七）违反本条例第二十六条或者第二十七条的规定，抵押房产的，抵押行为无效，并可对抵押人处以抵押房产价值百分之五以下罚款；
（八）房地产交易双方不如实申报成交价格的，责令如实申报，并可对交易双方各处瞒价部分百分之十以下罚款。
第三十九条 有下列情形之一的，由市、县（市）土地管理部门依下列规定处罚：
（一）违反本条例第六条第一款的规定转让房地产的，没收违法所得，并可处以违法所得百分之五以上百分之十以下罚款；
（二）违反本条例第七条第一款的规定转让房地产的，责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并可处以违法所得百分之五十以下罚款；
（三）不依本条例的规定办理土地使用权转让、抵押登记的，责令补办，并可处转让、抵押金额千分之五以下罚款。
第四十条 未取得房地产中介服务资格的人员从事房地产中介服务的，由市、县（市）房产管理部门责令停止执业，并可对其所在的中介服务机构处以五百元以上五千元以下罚款。
第四十一条 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由市、县（市）工商行政管理部门责令停止中介服务业务活动，没收违法所得，并可处以违法所得五倍以下罚款。
第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十三条 房地产交易管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私枉法的，由所在单位给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第四十四条 本市城市规划区以外的国有土地上的房地产交易参照本条例的规定执行。
第四十五条 本条例自公布之日起施行。



1995年12月15日