东莞市土地收购储备实施办法

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广东省深圳市人民政府


《深圳经济特区房屋租赁条例》实施细则

（1993年8月11日深圳市人民政府令第11号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）

　　第一条 为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。
　　第二条 《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区（以下简称特区）内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。
　　第三条 区房屋租赁主管机关（以下简称区主管机关）可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。
　　第四条 《条例》第七条第一款第（二）项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：
　　（一）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》；
　　（二）已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。
　　第五条 办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。
　　委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。
　　受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及有关附件归档存查。
　　第六条 租赁合同文本以中文本为正本。
　　第七条 市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。
　　第八条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。
　　第九条 承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。
　　第十条 承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。
　　承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行；承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。
　　第十一条 当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。
　　租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。
　　第十二条 由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。
　　第十三条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。
　　第十四条 租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。
　　第十五条 除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。
　　第十六条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。
　　出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。
　　上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。
　　第十七条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。
　　第十八条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。
　　第十九条 出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。
　　第二十条 转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。
　　第二十一条 承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。
　　第二十二条 出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。
　　第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。



取保候审适用中的问题及立法完善

俞洪庆


[摘 要] 取保候审是我国刑事诉讼法规定的强制措施之一。由于法律对取保候审规定较为原则，相关的司法解释与规定之间又不一致，在司法实践中已经暴露出它的缺陷和不足。本文试对适用取保候审的意义、程序、宣布取保候审的机关、续保的方式、保证金的交纳进行了论证，并提出了应如何完善的意见。
[关键词] 取保候审 续保 保证金 立法完善

取保候审是指我国刑事诉讼过程中，公安机关、国家安全机关、人民检察院、人民法院责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或交纳保证金，以保证犯罪嫌疑人、被告人不逃避或妨碍侦查、起诉、审判，并随传随到的一种强制措施。
为解决适用取保候审过程中的交叉和冲突，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部于1999年8月4日发布了《关于取保候审若干问题的规定》（简称四家“规定”）。虽然这一规定对严格执行刑事诉讼法，正确适用取保候审，解决执法各部门间在适用取保候审过程中相互衔接、配合、监督起到了很大的作用。但是在司法实践中由于对法律规定理解上不尽一致，影响了取保候审的正确适用。鉴此，对取保候审适用中遇到的问题及其完善有必要进行探讨。
一、设立取保候审的意义
刑事诉讼法设立取保候审这一强制措施既可以保证侦查、起诉、审判活动的顺利进行，又可以尽量减少对公民人身自由的限制。当事人被取保候审后，未经执行机关批准不得离开居住的市、县，除此之外可以获得人身自由。这有利于保护当事人的合法权益，贯彻少押政策，提高诉讼效益。尤其是交纳保证金，适应市场经济条件下人们思想观念的转变，应用经济手段促使当事人自觉遵守法律规定，不妨害侦查、起诉、审判，增强保证人的责任，减少羁押场所的负担。如果当事人不履行取保候审所要求的法律义务，就可以没收保证金，为国家减轻诉讼成本。[1]所以，设立取保候审这一强制措施在刑事诉讼过程中有着非常重要的意义。
二、适用取保候审的程序
执法机关决定对当事人取保候审和被羁押的当事人及其法定代理人、近亲属或聘请的律师向执法机关提出书面申请取保候审的，先经办案人员审查认为当事人符合刑事诉讼法第五十一条、六十条二款、六十五条、七十四条规定之一的，提出取保候审的意见，经部门负责人审核，最后由单位负责人决定。对申请人在七日内作出同意或者不同意的答复。对当事人取保候审的应当责令当事人提出保证人或者交纳保证金。不同意取保候审的应当书面通知申请人，并说明理由。
取保候审采用保证人担保的，执法机关首先对当事人提出的保证人进行资格审查。对符合刑事诉讼法第54条规定的保证人，应当告知其应当履行刑事诉讼法第55条所规定的义务，并在保证书上签名或者盖章。
取保候审采用保证金方式担保的，执法机关应当以保证当事人不逃避、不妨碍刑事诉讼活动为原则，对案件的性质、情节、当事人的经济状况等进行综合考虑，确定保证金的数额，责令其到执行机关指定的银行交纳，并核实保证金已交纳的凭证。
对保证人已填写了保证书或者当事人已经交纳了保证金的，执法机关应当向当事人宣读取保候审决定书，由当事人签名或盖章，并责令当事人遵守刑事诉讼法第五十六条的规定，告知其违反规定应负的法律责任。
向当事人宣布取保候审决定后，决定取保候审的机关应当将取保候审执行通知书、取保候审的保证书或者交纳保证金的凭证一并送达公安机关执行。
公安局的法制科负责审核执行取保候审相关的法律文书，与取保候审当事人居住地的派出所联系并核实当事人、保证人的身份。确认法律文书符合规定，当事人、保证人身份无误或者保证金已经交纳后，开具《取保候审执行通知书》，通知当事人居住地的派出所执行。
当事人居住地的派出所是执行取保候审的具体职能部门，监督、考察取保候审的当事人遵守有关规定、定期报告有关情况并制作笔录；监督保证人履行保证义务；将当事人违反规定和保证人不履行义务的情况及时告知决定机关；取保候审期限届满十日前通知原决定机关。
在取保候审期间，保证人不履行刑事诉讼法第五十五条规定的义务，对当事人违反刑事诉讼法第五十六条规定的行为未及时报告的，执行机关应当对保证人作出罚款的决定，构成犯罪的应追究其刑事责任；当事人违反刑事诉讼法第五十六条规定，交纳保证金的，执行机关依法没收，并根据案情责令当事人具结悔过、重新交纳保证金、提出保证人或者执法机关变更强制措施。
保证人在取保候审期间不愿继续担保或者丧失担保条件的，决定机关应当责令当事人重新提出保证人或者变更为保证金担保方式，并将变更情况通知执行机关。
取保候审期限届满或者发现不应追究当事人刑事责任的，办案人员应当提出解除或者撤销取保候审的意见，经部门负责人审核，报请单位负责人决定。并将解除或者撤销取保候审的决定书送达执行机关和当事人，通知保证人解除保证义务，执行机关依法退还保证金。
三、适用取保候审中遇到的问题
为了保证刑事诉讼法顺利的实施，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部、全国人大法制工作委员会于1998年1月19日联合发布了《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》（简称六部“规定”）；公安部于1998年5月14日公布了《公安机关办理刑事案件程序规定》（简称公安部“规定”）；最高人民检察院于1999年1月18日发布了《人民检察院刑事诉讼规则》（简称高检“规则”）；最高人民法院于1998年9月8日公布了《最高人民法院关于执行中华人民共和国刑事诉讼法若干问题的解释》（简称高法“解释”）。但在司法实践中仍然遇到一些问题。例如：
（1）续保问题
高法“解释”第七十五条规定：人民检察院、公安机关已对犯罪嫌疑人取保候审、监视居住，案件起诉到人民法院后，人民法院对于符合取保候审、监视居住条件的，应当依法对被告人重新办理取保候审、监视居住手续。取保候审、监视居住的期限重新计算。
高检“规则”第五十六条规定：公安机关决定对犯罪嫌人取保候审，案件移送人民检察院审查起诉后，对于需要继续取保候审的，人民检察院应当依法对犯罪嫌人办理取保候审手续。取保候审的期限应当重新计算并告知犯罪嫌疑人。
四家“规定”第二十二条规定：在侦查或者审查起诉阶段已经采取取保候审的，案件移送至审查起诉或者审判阶段时，如果需要继续取保候审，或者变更保证方式或强制措施的，受案机关应当在七日内作出决定，并通知执行机关和移送案件的机关。受案机关决定继续取保候审的，应当重新作出取保候审决定。对继续采取保证金方式取保候审的，原则上不变更保证金数额，不再重新收取保证金。
按照上述的司法解释和规定，在司法实践中对取保候审的当事人会出现这样的续保程序：当事人因涉嫌犯罪，公安机关对其决定采取取保候审的强制措施，责令其交纳了保证金或者提供保证人，然后向他宣布取保候审的决定，并通知当事人居住地的派出所执行。案件侦查终结移送人民检察院审查起诉后，人民检察院在七天内要作出需要变更保证方式或强制措施的决定。决定继续取保候审的，应当责令当事人提供保证人或者保证金（原则上不变更保证金数额，不再重新收取保证金），重新作出取保候审的决定，重新办理取保候审手续，通知公安机关执行并办理相关的手续。当人民检察院将案件向法院提起公诉后，人民法院在七天内要作出需要变更保证方式或强制措施的决定。决定继续取保候审的，应当责令当事人提供保证人或者保证金，重新作出取保候审的决定，重新办理取保候审手续，通知公安机关执行并办理相关的手续。有人认为上述的续保方式能引起各执法机关对取保候审有足够的重视，但笔者认为这样的续方式有重保之嫌、有侵权之疑、是诉累之源、易重保轻解。
1、有“重保”之嫌。取保候审是刑事诉讼法规定的一种强制措施，公、检、法三家都有权决定采用，不管哪家作出的取保候审，其法律效力是一样的，在没有变更或解除之前始终有效，不存在诉讼环节的变换引起强制措施法律效力的变化问题。[2]因此，续保需要重新作出取保候审的决定，事实上就是重复取保候审。如果按照变更了诉讼环节强制措施取保候审需要重新作出决定来推理，那么逮捕也是强制措施，到了法院也要重新作出逮捕的决定了。但却却在司法实践中没有重新作出逮捕决定这种情况出现。所以，已采取取保候审需要继续取保候审的根本没有必要重新作出取保候审的决定。
2、有侵权之疑。取保候审是执法机关责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或交纳保证金，以保证犯罪嫌疑人、被告人不逃避或妨碍侦查、起诉、审判，并随传随到的一种强制措施。续保是执法机关之间因变更诉讼环节而对当事人不变更取保候审所作出的决定，其目的主要是为了便于各执法机关计算取保候审的期限。这是执法机关职能所要求的，是执法的具体内容。因此，不能因执法机关之间诉讼环节的变换，而要求当事人重复办理取保候审的手续，重复履行法律义务。犯罪嫌疑人、被告人是我国刑事诉讼法对受刑事追究者在提起公诉前后的不同称呼。在未经人民法院判决前，他们的行为都是不确定的。因此，不能将其视为罪犯而随意限制、剥夺其人身自由或者侵犯其诉讼权利。从严格意义上说，要求当事人重复办理取保候审的手续，重复履行法律义务是对当事人的一种侵权行为。
3、是诉累之源。在案件侦查、起诉、审判过程中，对同一当事人采取取保候审的，公安、检察、法院均要作出取保候审的决定和办理相关手续，也就是对同一当事人要作出三次取保候审的决定和办理三次相关的手续。这样的续保程序，在司法实践中显得过于烦琐，过于复杂，无疑是增加诉讼成本，降低办案效率，影响办案效果，容易造成诉累。不仅当事人不易接受，就是基层的执法人员也感到令人费解。
4、易重“保”轻“解”。据调查，取保候审措施在实际运用中出现采取取保候审的多，解除取保候审的少的现象[3]。关于续保在四家“规定”第二十三条中虽规定“受案机关作出继续取保候审或者变更保证方式的，原取保候审自动解除，不再办理解除手续”，这样在有的案件卷宗中就会出现三次取保候审的决定和相关的法律文书，而没有解除取保候审的决定情况，这是一种执法不严的现象，容易造成人们重决定取保候审，轻解除取保候审思想，进而发生对所有取保候审的当事人有决定无解除的现象，出现违法的情况。
（2）决定取保候审的程序
刑事诉讼法第五十一条第四款明确规定“取保候审、监视居住由公安机关执行”，但具体的执行程序没有明确规定。因此在决定取保候审中出现了不同的做法。
第一种做法是先对当事人宣布取保候审的决定，再责令当事人提出保证人或者交纳保证金。其依据是高检“规则”第四十九条规定：“采取保证金担保方式的，被取保候审人拒绝交纳保证金或者保证金不足规定数额时，人民检察院应当作出变更取保候审措施、变更保证方式或者变更保证金数额的决定，并将变更情况通知公安机关”。
第二种做法是先由当事人提出保证人或者交纳了保证金后，再向当事人宣布取保候审的决定。其根据是高法“解释”第六十八条规定：“对符合取保候审条件并且提出了保证人或者能够交纳保证金的，人民法院应当同意，并依法办理取保候审手续”。
第三种做法是采用先告知符合刑事诉讼法第五十一条的当事人可适用取保候审的强制措施，责令其提出保证人或者交纳保证金，当事人提出了保证人或者交纳了保证金后，再向当事人宣布取保候审的决定。这样既可避免出现向当事人宣布取保候审后因当事人提不出保证人或交不出保证金，再作出变更取保候审措施、变更保证方式或者变更保证金数额的现象，这样做有损于执法的严肃性，也可避免出现可以适用取保候审的因当事人不知道或没有提出取保候审的申请，而采用其它较重的强制措施方式，对当事人的利益造成损害。
（3）宣布取保候审的机关。宣布取保候审有的认为应当是决定取保候审的机关，有的则认为应当是执行取保候审的机关。其理由分别是：
主张由决定机关宣布的依据是高法“解释”第六十七条：“人民法院决定对被告人取保候审、监视居住，应当向其本人宣布，并由被告人在取保候审决定书或者监视居住决定书上签名”和高检“规则”第四十六条：“人民检察院应当向取保候审的犯罪嫌疑人宣读取保候审的决定书，由犯罪嫌疑人签名或者盖章”的规定，应当由决定取保候审的机关向当事人宣布。
主张由执行机关宣布的依据是刑事诉讼法第五十一条三款：“取保候审、监视居住由公安机关执行”和第五十九条：“逮捕犯罪嫌疑人、被告人，必须经过人民检察院批准或者人民法院决定，由公安机关执行”的规定，以及公安部“规定”第一百二十三条规定：“执行逮捕时，必须向被逮捕人出示《逮捕证》，并责令被逮捕人在《逮捕证》上签名（盖章）、捺指印”和在《逮捕证》的下端印有“本证已于×年×月×日×时向我宣布。被逮捕人签名×××”的字样足以证实宣布决定逮捕是执行程序中的一个环节。所以，取保候审、监视居住和逮捕同是强制措施，同是由公安机关执行，虽然强制措施的方式、内容、限制人身自由的程度不同，但执行的程序应该是一样的。向当事人宣布某种强制措施应该是执行程序中的一个环节。宣布取保候审决定是执行取保候审的一个环节，公安机关是执行机关，因此，取保候审应该由公安机关宣布。
（4）保证金交纳问题
刑事诉讼法第五十三条规定：“人民法院、人民检察院和公安机关决定对犯罪嫌疑人、被告人取保候审，应当责令犯罪嫌疑人、被告人提出保证人或者交纳保证金。”该条规定设立的保证金担保，符合我国社会主义市场经济体制建立和完善的需要，注重发挥经济手段在社会活动中的重要作用，旨在应用经济利益的驱动，促使犯罪嫌疑人、被告人自觉履行法定的义务，确保侦查、起诉、审判工作的顺利进行。
刑事诉讼法对保证人的要求作出了明确的规定。但是对保证金的交纳方式却没有作出任何规定，这样，容易造成对保证金的交纳方式理解不一致。四家“规定”和公安部“规定”对保证金的规定也不尽相同。
公安部“规定”第七十五条二款规定：“保证金应当以人民币或者可以在中国金融机构兑换的货币的形式交纳。”
四家“规定”第七条第二款规定：“保证金应当以人民币交纳”，是指当事人向执行机关所指定的银行交纳保证金时应当用人民币交纳。根据“后法优于前法，上位法优于下位法”的规则，四家“规定”应优于公安部“规定”。但在司法实践中发现存有明显的不妥之处。
首先，“保证金应当以人民币交纳”的规定已不适应我国对外开放发展，与国际接轨的要求。随着对外交往的增多，改革开放的发展，不少外籍人员来我国办企业、经商、旅游、考察，国内也有许多人员出国经商。在这一人群中，难免出现需要取保候审的犯罪嫌疑人、被告人，而在这些人手中拥有大量的外币，甚至有的只有外币。用外币作保证金和用人民币作保证金同样可以起到应用经济手段促使犯罪嫌疑人、被告人自觉履行法定的义务，确保侦查、起诉、审判工作的顺利进行作用。[4]如果只能用人民币交纳，那么这些拥有外币的就得兑换成人民币再交纳，这不仅增加当事人的麻烦，而且，随着汇率的变化有可能损害当事人的经济利益。
其次，从字义上理解，“金”具有“钱”的含义；“钱”是“货币”的俗称；“货币”是一切商品的等价物；对于“货币”人们常用“现金”来代替，而“现金”包括中国的法定货币即人民币和可在中国境内金融机构兑换的国（境）外货币，有时也包括可以提取现款的支票[5]（现金支票）、银行存折等。因此，“保证金应当以人民币交纳”的规定，与我国文字字义解释和金融流通现状有明显的矛盾。
再次，根据四家“规定”第七条一款规定：“县以上执行机关应当在指定的银行设立取保候审保证金专户，委托银行代为收取和保管保证金”。作为银行有储蓄、结算、转帐、承兑、贷款等多种业务，银行可以充分应用自身的业务把当事人交纳保证金的货币或凭证兑换或提取人民币。