对垄断条款的质询
——铁路保价运输保护措施解析
文/齐艳铭
一个偶然的机会，笔者见到了一份由铁道部颁布的《关于加强铁路保价运输工作的措施》（以下简称《措施》）。该《措施》在第十九条“整顿代理运输保险，加强管理”中规定:“对未办理代理运输保险手续的车站，立即停止代理运输保险业务。对保价率未达到70％和保价收入未达到保价保险总收入70％的车站，停止代理运输保险业务。”
笔者认为，由于铁路运输企业处于市场支配地位和相对经济优势地位，交易相对人（即托运人）与铁路运输企业博弈的结果必然是选择保价运输，由此将威胁托运人交易的自由选择权。另外，《措施》第十九条人为地规定保价运输的比重，是典型的行政命令型经济管理方式的表现，这种不尊重市场经济规律的行为将引起交易各方甚至其内部成员收益的降低。可以说，《措施》第十九条在合法性和合理性等方面上还存在着值得质疑和改进的地方。
对《措施》第十九条规定的合法性分析
我国《铁路法》第十七条第三款明确规定:“托运人或者旅客根据自愿，可以办理保价运输，也可以办理货物运输保险；还可以既不办理保价运输，也不办理货物运输保险。不得以任何方式强迫办理保价运输或者货物运输保险。”可见，《铁路法》赋予了托运人办理保价运输的自由选择权。从渊源上讲，托运人所享有的这种自由选择权滥觞于民法上的合同自由原则。根据合同自由原则，上述托运人的自由选择权至少应该包括以下内容：
是否办理保价运输和货物运输保险的自由。
办理保价运输还是办理货物运输保险的自由。
究竟向哪一家保险公司投保的自由。
足额还是不足额保价的自由。
足额还是不足额保险的自由。
退保的自由。
《措施》第十九条提到了两个“70%”，第一个“70%”是业务量统计指标，第二个则是收入量统计指标。这里的保价率，是按照货票数计算的保价运输在保价和保险总票数中所占的比例。两个“70%”是并然的关系，也就是说，铁道部下属车站只有同时达到了上述两个“70%”的指标要求，才能继续办理铁路货物运输保险业务；否则，没有完成其中任何一个指标都将被迫停办货物运输保险业务。
从表面上看，《措施》只是对铁道部下属各车站设定了指标，并没有针对托运人是否办理保价运输直接做任何强制性要求。但深入分析不难发现，《措施》采用了釜底抽薪的办法，通过限制办理铁路运输保险业务的方式间接地限制了托运人的自由选择权，其规定在合法性上值得质疑。
众所周知，目前铁道部仍然具有政企合一的双重身份。一方面，铁道部作为政府部门，其制定的部门行政规章对铁路系统各单位将产生非常积极的政策导向效应；另一方面，铁道部作为国家铁路运输企业（各铁路局和铁路分局）的上级管理机关，其出台管理措施制定的任务指标将对各企业产生强大的约束力。因此，各基层车站为了完成这两个“70%”的指标，一般会采取种种措施（包括合法的或者不合法的）劝说或者诱导托运人选择保价运输。大多数情况下，托运人会听从铁路车站的劝说从而选择保价运输。因此说，《措施》在事实上将剥夺国家《铁路法》第十七条赋予托运人的自由选择权。
为什么说大多数情况下托运人会听从车站的劝说而选择保价运输呢？有一种可能就是由于交易双方信息不对称导致的交易服从现象。但是，要解释上述原因还须从铁路运输企业在交易中所处的市场支配地位和相对经济优势地位说起。
所谓市场支配地位，是指企业在特定市场上所具有的某种程度的支配或者控制力量，即在相关的产品市场、地域市场和时间市场上，拥有决定产品产量、价格和销售等各方面的控制能力。市场支配地位描述的是市场上产品供给者之间的力量对比关系。在一定程度上，铁路保价和货物运输保险之间具有一定的替代性和竞争性。一直以来，铁路货物运输保险产品的销售主要通过铁路站点代办的渠道进行。所以，保险公司对铁路代办站点具有很强的渠道依赖性。在铁路保价和铁路货物运输保险市场的竞争中，铁路企业处于支配地位。如果铁路站点不配合保险公司办理货物运输保险，那么，托运人自行前往保险公司办理保险的成本必将增大。
所谓相对经济优势地位，是指在市场交易中市场主体与其交易相对人相比处于优势地位，这种交易中的经济优势可以使该市场主体有能力选择交易的对象，甚至决定交易的内容，而其交易相对人则没有交易对象的选择权和交易内容的决定权。相对经济优势地位描述的是市场上产品供给者与需求者之间的力量对比关系，其主要表现为买方优势、卖方优势以及产品唯一性优势、附加交易条件优势等。在我国现阶段，冠名为“铁老大”的铁路企业具有自然垄断的性质，在铁路货运交易过程中，铁路企业处于明显的相对经济优势地位。对于那些必须投保的托运人来说，要么选择铁路运输同时选择保价，要么放弃铁路运输，除此之外别无他途。
实践的结果也刚好印证了上述结论。实践中，一些铁路车站迫于《措施》规定的“70%”保价指标的压力，往往是规定年初开始时所有货物一律办理保价运输，待下半年保价任务完成之后再开办货物运输保险业务。当然，这仅仅是一种比较极端的做法。但不可否认的是，托运人在交易中处于劣势地位，其办理投保的自由选择权也受到了威胁。因此，笔者认为铁道部《措施》第十九条在事实上违反了《铁路法》第十七条的规定。
对《措施》第十九条规定的合理性分析
如前所述，铁路保价与铁路货物运输保险之间具有一定的替代性。因此，《措施》对保价运输设定指标后，必将产生铁路保价对铁路货物运输保险的替代效应，这将打破原有的市场均衡。究竟这种替代是否合理，还需要从保价和保险的比较上来分析。
保险和保价有很多的相同点。从形式上看，二者均在运费以外支付了保费。从效果上看，托运人均因货损获得了赔偿。但是，二者的区别也是非常明显的。首先，二者制度设计的目的并不相同。保价是按照私权自治的精神，对承运人赔偿责任限额作出的一种商业安排。而保险则是将风险从某个个人转移到社会团体，由社会团体所有成员分担损失的一种风险防范机制。其次，二者所“保”风险的范围不同。保价运输仅仅是对承运人责任赔偿限额做出例外性和补充性的一种商业安排，因此其发生作用的前提是承运人负有不可免责的过失责任。而保险可以承保的风险除了承运人责任以外，尚可包括第三人侵权行为、不可抗力等。再次，二者风险的最终承担者不同。一旦发生货物损失，在保价运输条件下，通常由承运人承担赔偿责任。而在保险条件下，是由保险公司承担货损风险的。最后，二者在索赔程序、处理机制等方面还存在很大的不同。
《措施》一厢情愿地规定保价比例必须达到“70%”，势必要扭曲市场经济的运行机制。靠红头文件制定出来的市场份额，其合理性是值得怀疑的。具体来说，《措施》第十九条导致了以下几方面的不合理：
托运人风险加大，本来适合办理保险的货物不得不办理保价。如前述，由于第三人侵权行为或者不可抗力导致的货物灭失或损害属于保险所保风险，但却不属于保价所保的风险。如前述，由于铁路部门怠于办理货物运输保险，导致托运人不得不接受铁路部门的劝说而办理保价运输。此时，托运人面临的风险自然加大。
铁路承运人的风险加大，本来可以转嫁出去的风险现在不得不自留。保价和保险分别属于风险自留策略和风险转嫁策略的具体手段。例如，对于一些人为风险如盗窃，铁路承运人应该通过保险机制转嫁风险。现在，一律办理保价运输，必将增大铁路承运人的风险。
一方面，铁路运输企业可以增加其保价收入；但另一方面，铁路车站代办货物运输保险业务的份额下降，将直接影响其佣金收入。这对铁道部而言或许并无所谓，不过是左右口袋的收入此增彼减的问题。但铁路车站和铁路运输企业毕竟是铁路系统内部两个不同的经济利益主体，《措施》第十九条的规定将凸现二者的矛盾。
对铁路承运人而言，其还将面临着客户流失的风险。如果说保价和保险之间具有一定的替代性，那么铁路运输和公路运输之间则具有更强的替代性和竞争性。近几年的统计数据也表明，随着高速公路的发展，公路货运对铁路货运的替代性非常明显，铁路运输最大的竞争对手就是公路运输。因此，《措施》设定了保价运输指标后，铁路企业将面临着一部分客户流失的风险。
对保险公司货物运输保险业务冲击较大。一直以来，保险公司都是依托铁路部门代办货物运输保险业务。《措施》第十九条将直接影响货物运输保险业务的发展，保险公司利益受到影响。
由此可见，铁路保价运输设定指标的行为固然可以增加铁路保价费收入，但其代价不菲。《措施》第十九条顾此失彼，其合理性值得怀疑。
根治之策：政企分开与站运分离
《措施》第十九条规定出笼的根源是什么呢？毫无疑问，是垄断，而且是政企合一体制下的全行业垄断。笔者认为，要想破除这种垄断，就必须做到政企分开和站运分离。
政企分开是打破铁路行业垄断局面的根本之策。
由于政企不分，铁路行政主管部门干预铁路企业自主经营权的现象时有发生。据了解，铁路车站办理货物运输保险的佣金收入大概能拿到10%左右。因此，铁路车站代办保险的积极性很高。《措施》第十九条规定：“对未办理代理运输保险手续的车站，立即停止代理运输保险业务。”令人疑问的是，从企业受益最大化的角度出发，企业一定会及时“补办”手续的，但是《措施》为什么要求“立即停办”呢？这充分说明了行政权力对企业自主经营权的干预。
代表政府履行铁道行业行政管理职责的铁道部，当然有权力要求没有手续的企业补办手续；但是否愿意停办业务则是作为企业的铁路车站分内的事情。铁道部《措施》第十九条的规定让车站蒙受了较大的利益损失。《措施》出台的意图非常明显，就是要通过限制代理货物运输保险业务的方式来扶持保价运输，扶持保价运输就等于扶持铁路货运企业。这种釜底抽薪的方式，既侵犯了交易相对人即托运人的自由选择权，又侵犯了内部成员企业的自主经营权。《措施》第十九条看似扶持铁路货运企业，但却顾此失彼，既增加了铁路货运企业经营中的纯粹风险，又减少了铁路车站的代理保险的佣金收入。
只有彻底实现了政企分开，才能防止《措施》第十九条等类似规定不再重现，广大托运人的自由选择权才能真正够落到实处，铁路各企业的经营利益也才能真正建立在合理的基础之上。
站运分离是理顺铁路内外部关系的有效途径。
站运分离就是铁路系统内部的车站和运输企业实现分离，成为两个独立的法人主体和利益主体。逐渐将铁路货运企业改造成为竞争性企业，将车站改造成为具有微盈利性质的社会公用企业。使车站企业成为能够同时办理保价和代理货物运输保险业务的公共平台，让托运人根据自身的实际需要自主选择保价运输或者货物运输保险业务。只有如此，才能理顺铁路内部站运关系；也只有如此，才能理顺铁路运输企业自办保价与保险公司货物运输保险之间的竞争关系。只有理顺了上述各方面关系，才能实现广大的托运人、铁路车站、铁路货运企业、保险公司等的共赢。
本文发表在《中国储运》杂志（双月刊）2005年第5期。
（作者单位：中国人民财产保险股份有限公司）
温州市住宅小区物业管理暂行办法
浙江省温州市人民政府
温州市住宅小区物业管理暂行办法
温政令第48号
经研究，决定对《温州市住宅小区物业管理暂行办法》作部分修改。现予重新发布，自发布之日起施行。
市 长
二○○○年十月二十一日
温州市住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理，规范住宅小区物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》、《浙江省住宅区物业管理办法》和国家有关规走，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主，公用配套设施比较齐全并具有一定规模的居住区。每个住宅小区的具体区域由县（市、区）人民政府及其物业管理行政主管部门按照住宅与公用配套设施的相关情况确定。
本办法所称的业主，是指住宅小区内各类房屋的所有人。非业主使用人根据业主委托，可以享受业主的权利，并承担相应的义务。
本办法所称的物业管理，是指业主委托物业管理企业对住宅小区的各类建筑物及其公用配套设施和公共场地提供维护、修缮服务，并对住宅小区的环境卫生、绿化、保安、交通设施等项目进行管理和维护。
本办法所称的物业管理企业，是指具备相应资质条件，经过登记注册，经营住宅小区物业管理服务的企业。
第四条 物业管理按照专业服务与业主自治相结合，行业管理与属地监督、指导相结合的原则进行。
第五条 温州市房产管理局是全市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），主管全市住宅小区的物业管理工作，各县（市、区）的物业管理行政主管部门[以下简称县（市、区）物业主管部门]主管本行政区域内住宅小区的物业管理工作，业务上受温州市房产管理局的指导和监督。
城管、规划、公安、工商、物价、市政公用等部门按照各自的职责分工，对住宅小区物业管理进行监督、检查和指导。
各县（市、区）人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导。街道办事处、乡（镇）人民政府协助物业主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第六条 市物业主管部门的主要职责是：
（一）根据国家、省物业管理的法规、规章及本办法的规定，制定有关物业管理措施和示范文本；
（二）部署全市物业管理工作规划和年度计划，检查、指导全市的物业管理工作；
（三）负责全市物业管理企业资质的审查和发证工作；
（四）负责物业管理人员的业务培训，指导全市住宅小区物业管理的达标、创优、升级工作；
（五）参与鹿城区、龙湾区、经济技术开发区内新建住宅小区的竣工验收，并负责鹿城区、龙湾区、经济技术开发区内住宅小区物业维修专项资金的收取、管理和使用；
（六）法规、规章和本办法规定的其它工作。
第七条 县（市、区）物业主管部门的主要职责是：
（一）宣传、贯彻国家、省物业管理的法规、规章和本办法，制定和实施本辖区实施物业管理的规划和年度计划；
（二）指导组建辖区内住宅小区业主委员会，对物业管理企业进行检查和监督；
（三）协调辖区物业管理企业和业主委员会及业主、非业主使用人之间的关系和纠纷；
（四）负责辖区物业管理企业资质的申报登记和初审工作；
（五）负责县级优秀住宅小区的评比、日常考核和审批工作；
（六）参与辖区内新建住宅小区的验收和接管工作；
（七）负责辖区内住宅小区物业管理的统计和信息工作；
（八）法规、规章和本办法规定的其它工作。
第二章 业主自治管理机构
第八条 住宅小区交付使用后，入住率达到60％以上时，住宅小区所在地的县（市、区）物业主管部门应组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生住宅小区业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起15日内，向所在地县（市、区）物业主管部门办理登记，并在登记之日起15日内向市物业主管部门备案。
第九条 业主大会由住宅小区的全体业主、非业主使用人及属地居民委员会的工作人员组成。业主代表大会由每个住宅单元推选的业主、非业主使用人代表和属地居民委员会代表组成。高层住宅可适当增加业主代表。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主、非业主使用人或者业主、非业主使用人代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，须经全体业主、非业主使用人过半数或者全体业主、非业主使用人代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经10％以上业主、非业主使用人或者业主、非业主使用人代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
第十条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定或授权业主委员会聘用或解聘物业管理企业；
（五）监督业主委员会的各项工作；
（六）决定其它有关业主权益的重大事项。
第十一条 业主委员会在业主大会或者业主代表大会组成人员中选举产主。根据物业管理的区域规模，业主委员会由5人至15人组成，其中业主、非业主使用人代表名额应不少于五分之四。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期3年。
业主委员会决定问题，须经业主委员会组成人员的过半数通过。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主、非业主使用人的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）受业主大会或业主代表大会的委托，签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三）审查物业维修专项资金的使用，负责物业维修专项资金不足部分的筹集，协助物业管理企业催缴物业管理服务费；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划；
（五）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用，检查业主公约的执行情况；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
业主委员会在业务上接受物业主管部门的指导和监督。
业主委员会不得直接从事物业管理经营活动。
第十三条 业主委员会主持制定业主公约，经业主大会或者业主代表大会讨论通过后实施。业主公约是对全体业主、非业主使用人具有约束力的行为守则。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门备案。
第十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、非业主使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章和本办法的规定相抵触。
第三章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理服务。
物业管理企业应按资质管理的规定从事物业管理服务。
第十六条 物业管理企业资质分甲、乙、丙三级，其资格条件的具体管理办法由市物业主管部门根据有关规定制定。
本办法施行前成立的物业管理企业，应在本办法施行之日起60日内向所在地县（市、区）物业主管部门提出申请，经县（市、区）物业主管部门初审后报市物业主管部门核发相应的物业管理资质证书；本办法施行以后成立的物业管理企业，应自成立之日起30日内向所在地县（市、区）物业主管部门提出申请，经县（市、区）物业主管部门初审后报市物业主管部门核发丙级《物业管理资质证书》。
市物业主管部门应对物业管理企业实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，或者收回资质证书。
第十七条 物业管理必须实行政企分开，政府及其职能部门不得直接从事物业管理经营活动。
第十八条 物业管理应建立公开、公平竞争机制，在物业主管部门的指导监督下，推行招投标的方式取得住宅小区的物业管理服务权。禁止属地和开发建设单位垄断物业管理的行为。
第十九条 新开发的住宅小区在业主委员会成立之前，由住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门会同开发建设单位选聘物业管理企业，签订物业管理委托合同，对新建住宅小区实施前期物业管理，首届业主大会或业主代表大会召开后，由业主大会或业主代表大会或授权业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘。
本办法所称前期物业管理，是指住宅小区业主委员会成立前的物业管理。
第二十条 前期物业管理的主要职责是：督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；建立住宅小区各项管理制度；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务。
第二十一条 前期物业管理期间的物业维修费用，由住宅小区开发建设单位承担，不得使用物业维修专项资金。
前期物业管理期间的物业管理费用，未出售的房屋由开发建设单位承担，已出售的房屋由业主承担。
第二十二条 开发建设单位应在住宅小区通过竣工验收合格之日起30日内，向住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门移交下列住宅小区工程建设技术资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）住宅小区隐敝管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅小区竣工综合验收资料；
（六）物业管理所必需的其它工程建设技术资料。
住宅小区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将其提供给物业管理企业保管、使用。
第二十三条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理服务的区域范围和项目；
（三）物业管理服务的要求和标准；
（四）物业管理服务的费用；
（五）物业管理服务的期限；
（六）违约责任；
（七）合同终止和解除的约定；
（八）双方当事人约定的其它事项。
物业管理委托合同的期限一般为3年。
物业管理企业应当自物业管理委托合同生效之日起15日内，将物业管理委托合同报所在地县（市、区）物业主管部门备案。
第二十四条 物业管理企业的权利：
（一）根据物业管理委托合同，统一管理住宅小区的物业；
（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费用；
（三）制止损害住宅小区物业的行为。
第二十五条 物业管理企业对住宅小区实施物业管理，提供下列项目的管理服务：
（一）房屋共用部位、共用设备的维修和养护；
（二）住宅小区公共设施的维修、养护与更新；
（三）房屋共用部位、道路、绿地等公共场所的清洁卫生；
（四）绿地、花木的养护、管理；
（五）公共秩序维护、日常保安、安全防范和噪音污染管理；
（六）车辆停放管理；
（七）协助政府有关部门做好住宅小区房屋外墙和结构的管理；
（八）业主委员会与物业管理企业商定的其它管理服务项目。
车辆停放管理收益应划出一部分归辖区居民委员会，具体比例由县（市、区）人民政府确定。
第二十六条 物业管理服务应当保持房屋和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、非业主使用人使用房屋前，将房屋的共用部位、共同设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项书面告知业主、非业主使用人；
（三）对物业管理区域进行巡视、检查，定期对房屋的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现房屋的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、非业主使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理委托合同约定的要求，做好业主委员会、业主、非业主使用人委托的其它管理服务事项。
第二十七条 住宅小区的管道煤气、通信以及户外水、电、有线电视的管线与设施、设备的维修与养护，由各有关专业单位负责。专业单位也可委托物业管理企业维修与养护，费用由各专业单位支付。
第二十八条 物业管理企业的保安人员，经公安机关培训、考核合格后，方可上岗，并接受公安机关的监督和业务指导。
公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度，落实安全防范措施，并进行监督检查。
物业管理企业的保安人员对住宅小区内违反治安管理的行为和犯罪行为，有责任予以制止，并及时报告公安机关。
第二十九条 物业管理企业应配合住宅小区内居民委员会做好社区工作。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务的项目，其他任何单位和个人不再提供有偿服务。
第三十条 在物业管理委托合同终止或解除后，新物业管理企业进入管理之日起30日内，原物业管理企业应当向业主委员会和新物业管理企业办理下列移交事项，并报物业主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费及水电费、房屋装修装饰垃圾清运费等按实际管理时间结算，多收部分及水、电费周转金应予以全额移交；
（二）移交物业维修专项资金余额；
（三）移交公共配套设施、设备；
（四）移交全部物业档案资料、住户档案资料及有关财务清单；
（五）移交物业管理用房、空置房及其它应移交的财物。
第三十一条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 物业的使用
第三十二条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出噪声；
（九）法律、法规禁止的其它行为。
第三十三条 业主或者非业主使用人装修房屋，应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或者非业主使用人。
物业管理企业发现业主或者非业主使用人在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。拒不改正的，应当及时报告房屋装修主管部门依法处理。
第三十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十五条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当经城市管理部门批准。
第三十六条 利用物业设置广告，应当符合房屋外立面整洁、美观的要求，在征得相关业主、非业主使用人和业主委员会的同意后，报有关管理部门审批。经批准的，应当与受业主委员会委托的物业管理企业签订协议，并支付物业设置费用，按规定收取的经营性设置费用50％纳入物业维修专项资金，50％用于物业管理。
第三十七条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照环境卫生的有关规定执行。
第三十八条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五章 物业管理和维修费用
第三十九条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第四十条 物业管理服务收费内容包括公共卫生、绿化、保安、供水、供电、排污、电梯、消防、中央空调以及其它公共设施的维护和管理。
第四十一条 物业管理服务收费，实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理综合服务费、房屋装修装饰垃圾清运费、停车管理费、水电费周转金，实行政府定价；代办服务费、利用物业设置广告的设置费，实行政府指导价；专项服务费、特约服务费除物价部门另有规定外，实行市场调节价。
实行政府定价或政府指导价的，其具体收费标准，由物价部门会同物业主管部门根据物业管理服务内容、服务质量、物业管理成本和业主、非业主使用人承受能力制定。
第四十二条 开发建设单位承诺其开发的住宅终身免交或部分免交物业管理费用的，应提供自有房地产或资金担保，并向物业主管部门提出可行性意见，经物业主管部门会同物价部门批准后方可实施。
第四十三条 自来水公司、供电公司、邮政等市政公用部门，委托住宅小区物业管理企业代为收取水费、电费（包括业主及公共部位水、电费）或转递邮件的，应当与住宅小区物业管理企业签订有偿委托协议书。
第四十四条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主、非业主使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第四十五条 住宅小区开发建设单位应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任；或者对出售的房屋提供保修金，保修金交付物业管理企业，由物业管理企业承担保修责任。
第四十六条 住宅小区应建立住宅小区物业维修专项资金。
住宅小区在1992年10月1日至1998年8月8日期间开始销售（以《商品房预售证》签发的日期为准，下同）的，住宅小区物业维修专项资金按《关于旧城改建大楼实行售后综合服务的暂行办法》（温城指[1992］47号）向物业主管部门缴交。
住宅小区在1998年8月9日至1999年12月26日期间开始销售的，住宅小区物业维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照物价部门核定的建筑安装工程造价，八层以下（含八层）按2％、九层以上（含九层）按3％的比例，向物业主管部门缴交。
住宅小区在1999年12月27日以后开始销售的，房价款包含物业维修专项资金，物业维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照物价部门核定的建筑安装工程造价，八层以下（含八层）按3％、九层以上（含九层）按4％的比例，在住宅小区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内向物业主管部门缴交，物业维修专项资金计入房屋销售收入，计入房屋开发成本。
第四十七条 住宅小区物业维修专项资金所有权属全体业主共同共有，由所在地物业主管部门负责统一管理，并在当地银行开设专户存储。鹿城区、龙湾区、经济技术开发区住宅小区物业维修专项资金由市物业主管部门直接管理，物业主管部门应以各业主委员会为管理单位，以幢为资金核算单位，建立明细帐。
物业主管部门应按本办法第四十八条规定使用物业维修专项资金，不得出借，不得用于房地产投资，不得经营股票、期货或从事其它经营性活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的具体管理和使用办法，由市房管、建设、物价和财政部门制定，报市人民政府批准后执行。
第四十八条 物业维修专项资金用于购买物业经营用房和房屋共用设备、设施以及住宅小区内公共设施的维修和养护，不得挪作它用。
物业管理企业应当每半年公布物业维修专项资金的收支情况，接受业主、非业主使用人监督。
第四十九条 物业维修专项资金不足时，业主、非业主使用人应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修专项资金。
第五十条 住宅小区物业维修专项资金未按规定统一缴交的，房管部门不予办理房屋所有权证总登记手续。对项目公司，由财政、建设、工商、外经贸部门在项目结算时予以监督。
第五十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、非业主使用人应当予以配合。因相邻业主、非业主使用人无理阻挠维修造成其他业主、非业主使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、非业主使用人的自用部位、自用设备损坏或者其它财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五十二条 使用物业维修专项资金时，应由物业管理企业编制物业维修预算，经住宅小区业主委员会审核认可，报物业主管部门审查同意后，方可划拨。
财政、审计部门应加强对物业维修专项资金的监督、检查和审计。
第五十三条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按下列规定配置物业管理用房：
（一）1998年8月8日以前竣工验收合格，有约定的，按约定配置；没有约定的，按总建筑面积2‰的比例配置，最低不少于50平方米。
（二）1998年8月9日至1999年8月30日期间竣工验收合格的,物业管理办公用房按住宅小区总建筑面积2‰的比例配置，建设费用除本办法第五十四条第一款规定外，列入房屋开发成本；物业管理经营用房按新开发住宅小区总建筑面积3‰、旧城改造住宅小区总建筑面积1.5‰、单幢多层写字楼或商住楼总建筑面积1‰的比例配置，房价按建筑安装工程造价计算，除本办法第五十四条第一款规定外，从物业维修专项资金中列支。
（三）1999年9月1日以后竣工验收合格的，物业管理办公用房按住宅小区总建筑面积3‰的比例配置；物业管理经营用房按住宅小区总建筑面积4‰、单幢多层写字楼或商住楼总建筑面积1‰的比例配置，物业管理用房建筑安装工程造价及土地出让金，除本办法第五十四条第一款规定外，列人房屋开发成本。
物业管理用房以设计合理、使用方便为原则，由设计单位同步定位、同步设计，开发建设单位在施工图审查时，应由物业主管部门参加审定，并在领取《商品房预售证》前报物业主管部门备案。
物业管理用房在物业管理企业介入物业管理时提供，开发建设单位在住宅小区交付使用时仍没有提供物业管理用房的，由物业主管部门按规定面积以市场价折价追缴，用于购买物业管理用房。
第五十四条 住宅小区物业管理用房列入地价测算并在土地出让合同中载明代建的，或物业管理用房建筑安装工程造价及土地出让金从土地出让金总额中扣除的，产权属国家所有，由房管部门统一办理所有权登记和国有资产登记手续。
住宅小区物业管理用房建筑安装工程造价列入房地产开发成本的，产权属该住宅小区业主共同所有，由该住宅小区以住宅小区业主委员会名义办理所有权登记手续。
物业管理用房不得转让，抵押或改变用途。
第六章 法律责任
第五十五条 物业管理企业不履行物业管理委托合同或履行合同未达到规定标准的，业主委员会有权要求其限期履行或采取补救措施。逾期不履行或没有采取补救措施的，业主委员会可以提出终止合同；造成业主、非业主使用人损失的，应承担赔偿责任。
第五十六条 对业主、非业主使用人或者其他单位、个人违反本办法第三十二条规定的行为，物业管理企业有权对行为人予以制止，通知行为人限期改正；逾期仍不改正的，可提请有关行政主管部门依法处理。造成损失的，行为人应承担赔偿责任。
对无故不交各项应交费用的业主、非业主使用人，物业管理企业可要求其限期缴交并按日加收应缴额1‰的滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理企业可按该住宅小区业主公约和本规定催缴，并可向人民法院申请强制追缴。
第五十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅小区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门责令其限期改正，并可处以2000元以上10000元以下的罚款。
第五十八条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，业主、非业主使用人有权投诉，业主委员会有权制止，并要求限期改正；物业主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以2000元以上10000万元以下的罚款：
（一）房屋及共用设备、设施修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）不履行物业管理委托合同的。
第五十九条 住宅小区开发建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门责令其限期履行：
（一）拖延缴交物业维修专项资金的；
（二）拖延提供物业管理用房的。
第六十条 对违反本办法的行为，业主委员会、业主、非业主使用人和物业管理企业可以向县（市、区）物业主管部门投诉。县（市、区）物业主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，答复投诉人。
投诉人对县（市、区）物业主管部门的答复有异议的，可以向市物业主管部门提出复核要求，市物业主管部门应当自受理之日起30日内复核完毕，答复投诉人。
第六十一条 物业委托管理发生纠纷不能协商解决的，可向物业主管部门申请调解，也可以根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第六十二条 物业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第六十三条 本办法中业主公约、业主委员会章程的示范文本，由市物业主管部门制定；物业管理委托合同、前期物业管理委托合同的示范文本，由市物业主管部门会同市工商行政管理部门制定。
第六十四条 本办法公布实施前已进行物业管理的住宅小区，应当按本办法的规定规范物业管理；未进行物业管理的，应创造条件逐步实行物业管理。
第六十五条 写字楼、商住楼等非住宅小区的其它房屋参照本办法执行。
第六十六条 本办法具体应用中的问题由温州市房产管理局负责解释。
第六十七条 本办法自发布之日起施行。我市过去有关物业管理的规定与本办法不一致的，按照本办法的规定执行。
