海南省土地储备整理管理暂行办法

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国务院办公厅


国务院办公厅关于实施《中华人民共和国国家赔偿法》的通知

1994年12月22日，国务院办公厅


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《中华人民共和国国家赔偿法》(以下简称国家赔偿法)，将于1995年1月1日起施行。这是我国社会主义民主与法制建设的一件大事。保证国家赔偿法全面、正确地实施，并以此促进各级政府和政府各部门严格依法行使职权，是各级行政机关的一项重要职责，也是政府法制建设的一项重要任务。为了做好国家赔偿法的实施工作，经国务院同意，现就有关事项通知如下：
一、要从我国政权的性质认识国家赔偿法的重要意义，切实做好实施国家赔偿法的工作
国家赔偿法根据宪法关于“由于国家机关和国家工作人员侵犯公民权利而受到损失的人，有依照法律规定取得赔偿的权利”的规定，在行政诉讼法有关行政赔偿的规定的基础上，对行政赔偿范围、赔偿程序、赔偿标准作了具体规定，并且增加了刑事赔偿的内容，从而以法律的形式确立了比较完备的国家赔偿制度，即：国家机关及其工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，由国家对受害人给予赔偿。国家赔偿制度是继行政诉讼制度、行政复议制度之后又一项重要制度，不仅对保障公民、法人和其他组织享有依法取得国家赔偿的权利，而且对促进行政机关及其工作人员依法行使职权，加强廉政建设，维护社会安定，密切政府与人民群众的关系，都有重大意义。
国家赔偿法公布半年多来，各级政府、政府各部门对这部重要法律是重视的，在组织学习、进行宣传、培训干部等方面，做了大量工作。但是，也有一些地方、部门对国家赔偿法的重视还不够，对它的重大意义和深远影响还认识不足，有的甚至认为国家赔偿法会束缚行政机关手脚。认识如不提高，就会影响国家赔偿法的实施。因此，各级行政机关工作人员、特别是领导干部，都要从我国是人民民主专政的社会主义国家这一政权性质的高度，认识实施国家赔偿法的重要意义，认真学习国家赔偿法，深刻领会它的精神实质，增强严格依法行政的自觉性。各级政府、政府各部门都要对实施国家赔偿法作出具体部署，狠抓落实。要结合国家赔偿法的实施，进一步加强对行政执法人员和办理赔偿事务的人员的培训。政府法制工作机构要在本级政府或者本部门的统一领导下，具体组织本地方、本部门的培训工作。同时，各地方、各部门都要向人民群众广泛深入地宣传国家赔偿法，使它成为人民群众维护自己的合法权益、同执法违法行为作斗争的有力法律武器。
二、确定受理赔偿请求的具体工作机构和人员 根据国家赔偿法的规定，有关行政赔偿的大量事务需要行政机关处理。任何行政机关，只要它的执法活动涉及公民、法人和其他组织的合法权益，就都可能成为赔偿义务机关。为了保证公民、法人和其他组织的合法权益受到行政执法行为损害时得到及时赔偿，可能承担赔偿义务的行政机关都需要有一个具体处理赔偿事务的机构。鉴于行政赔偿工作与行政应诉、行政复议工作关系密切，具体处理赔偿事务的机构又应当相对超脱，这项具体工作宜由本级政府和本部门的行政复议应诉机构承担，其主要职责是：(1)受理并审查赔偿请求；(2)审查被认为侵权的行政行为是否合法、适当，并就此提出意见；(3)就具体赔偿方式和赔偿标准提出意见；(4)了解、研究行政赔偿工作中带有普遍性的问题，并有针对性地向本级政府或者本部门领导提出改进行政执法工作的建议。
三、抓紧国家赔偿法的配套制度建设
国家赔偿法对基本的行政赔偿程序作了规定。为了便于具体执行，各地方、各部门可以从本地方、本部门的实际出发，对受理、审理赔偿请求的程序，作出赔偿决定的程序等加以规定，也可以按照行政复议条例规定的受理、审理复议申请和作出复议决定的程序办理。
国家赔偿法规定：“赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。”这种追偿制度非常重要，它有助于促进行政机关工作人员认真总结经验教训，恪尽职守，严格依法办事。各级行政机关要结合自己的实际情况研究、确定具体的追偿条件和追偿标准，原则是：既要有利于监督、促进行政机关工作人员恪尽职守、不滥用职权，又要考虑行政机关工作人员的实际承受能力，使追偿切实可行。
四、通过实施国家赔偿法，把政府法制工作提高到一个新水平
实施国家赔偿法，对政府法制工作提出了新的更高要求。
国家赔偿制度的确立，对作为具体行政执法活动依据的各类规定的合法性提出了更高、更严格的要求。因此，制定规章或者规范性文件，一定要更加严格地依照宪法和法律规定的职权，不能超越法定权限、违反法定程序乱规定处罚、收费、审批发证等；凡是违反法律、法规规定的，要按照法定程序，该修改的及时作出修改，该废止的及时予以废止。
当前，行政执法问题相当突出：一是滥用职权乱执法，如乱收费、乱罚款、乱摊派等；二是消极怠慢不执法，如不依法管理、不制裁违法行为等。这些表现都会严重影响法律的权威和政府的形象。国家赔偿法实施后，行政机关因怕赔偿而不严格执法的问题还可能会突出起来。各地方、各部门对这个问题必须高度重视，切实加以解决。严格依法行政，严肃行政执法，首先行政机关领导要带头学法、守法、执法。要把行政执法活动进一步纳入制度化的轨道，规范行政执法行为。要逐步建立、健全对行政执法机关和行政执法人员滥执法、不执法的追究制度。要加强执法队伍建设，建立高效、廉洁的执法队伍，增强执法人员的责任感、荣誉感。
加强政府法制监督工作，是做好国家赔偿法实施工作的重要环节。要使现行的各种法定制度真正有效地发挥作用，并在实践中不断加以完善。
为了进一步做好政府法制工作，各级政府和政府各部门要按照《国务院关于加强政府法制工作的决定》的要求，加强政府法制工作机构，选拔、关心、培养专门从事政府法制工作的专业人才，使法制工作机构的设置和人员配备同本地区、本部门的政府法制工作任务相适应，并为他们开展工作创造必要条件，充分发挥他们在政府法制工作中的参谋、助手作用。
各地方、各部门接到本通知后，要结合本地方、本部门的实际情况，认真研究、落实。


青海省西宁市人大常委会


西宁市城市房地产开发经营管理条例

（２００４年８月２４日西宁市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 ２００５年５月２８日青海省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）



第一章 总则


第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理活动，适用本条例。
本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市行政区域内城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星项目建设。

第四条 市人民政府房产行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县（区）人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。计划、规划、工商、物价等行政管理部门按照各自的职责，协助房产行政主管部门做好房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 房地产开发企业


第五条 设立房地产开发企业，应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件，并向市、县人民政府工商行政管理部门申请登记。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列文件到登记机关所在地的市、县房产行政主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员资格证书和聘用合同。

第七条 县房产行政主管部门应当在收到备案申请之日起五日内将有关备案资料报送市房产行政主管部门。市房产行政主管部门应当在收到备案申请和有关备案资料后三十日内向符合条件的房地产开发企业核发《暂定资质证书》。

第八条 《暂定资质证书》有效期为一年。房产行政主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过二年。
自领取《暂定资质证书》之日起一年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

第九条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前三十日内向市房产行政主管部门申请核定资质等级。
市房产行政主管部门应当按照国家有关规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业初审资质等级，并报上级房产行政主管部门审批。

第三章 房地产开发建设


第十条 市、县房产行政主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报同级人民政府批准后，由房产行政主管部门组织实施。

第十一条 房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，市、县人民政府城市规划和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十二条 房地产开发项目实行资本金制度。资本金占项目总投资的比例按国家规定执行。

第十三条 房地产开发企业应当持房产行政主管部门出具的项目资本金缴存通知，在银行设立资本金专户，并足额缴存资本金。
房产行政主管部门、银行及房地产开发企业三方共同签订资本金监管协议。项目资本金实行专款专用，不得挪作他用或者用于其他项目建设。

第十四条 项目资本金根据开发项目的形象进度分阶段逐步返还：
（一）基础完工并验收合格后返还百分之五十；
（二）主体工程完工并验收合格后返还百分之四十五，超过六层的建筑工程，百分之四十五的资本金可分为二至三次返还；
（三）竣工验收合格后返还百分之五。

第十五条 开发项目管理实行房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并于每季度末送房产行政主管部门备案。

第十六条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满三个月未动工开发的，由房产行政主管部门责令限期开工；满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十七条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律法规的规定和建筑工程勘察、设计、施工的质量、安全标准以及合同约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的项目质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十八条 房地产开发项目竣工并验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当组织竣工验收，并报市或者县建设行政主管部门备案。
建设规模在二万平方米以上的住宅小区，可以实行分期验收和竣工综合验收制度。

第十九条 分期验收的应当符合下列条件：
（一）验收范围内的建设项目已办理单体竣工验收手续；
（二）验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通讯条件，道路和排水管道畅通；
（三）验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用；
（四）验收范围内已按物业管理的有关规定委托有资质的物业企业管理。

第二十条 竣工综合验收应当符合下列条件：
（一）建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）被拆迁人已合理安置。

第四章 房地产经营


第二十一条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件和遵守国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条的规定。
尚未完成拆迁补偿安置的房地产开发项目转让时，原拆迁补偿合同中有关的权利、义务随之转让给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人，并在转让合同签订之日起十日内到房屋拆迁管理部门备案。

第二十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售实行预售许可制度，商品房现售实行备案登记。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）房地产开发项目形象进度符合：多层建筑已完成主体结构的四分之一以上，高层建筑已完成主体结构的三分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
市、县房产行政主管部门应当自收到申请之日起十日内作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当书面答复说明理由。

第二十五条 未取得商品房预售许可证，不得有预售行为。
市、县房产行政主管部门对已核发商品房预售许可证的项目进行跟踪监督，发现有不符合预售许可的行为时，应当责令预售人限期改正。

第二十六条 房地产开发企业现售商品房，应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明报送房产行政主管部门备案。商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）已通过竣工验收；
（四）有资质的房屋面积测绘机构出具的商品房面积测绘成果报告书；
（五）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

第二十七条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房屋中介服务机构代理销售商品房。委托房屋中介服务机构代理销售商品房的，应当签订商品房销售委托合同。

第二十八条 房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明，委托销售的还应出示销售委托合同。

第二十九条 房地产开发企业及代理销售机构不得进行虚假广告宣传。商品房销售广告中对房产状况的说明、示意应真实准确，并载明商品房预售许可证或者现房销售备案登记号。
未取得商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明的，不得做任何形式的商品房销售广告宣传。

第三十条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
计算商品房面积应当执行国家房产测量规范标准，商品房交付的面积应以面积测绘成果报告书认定的面积为准。
房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，从其约定；合同没有约定或者约定不明确的，按照国家有关规定处理。

第三十一条 房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。
享受国家优惠政策的居民住宅，应当按照政府规定的价格和对象进行销售。具体办法由西宁市人民政府制定。

第三十二条 商品房销售应当订立书面合同，合同应当载明商品房的套内建筑面积和公摊面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方违约责任等。
商品房销售推行商品房买卖合同示范文本。

第三十三条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，所收费用应当向买受人返还；当事人之间另有约定的，从其约定。

第三十四条 房地产开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起三十日内持商品房买卖合同到房屋所在地房产行政主管部门备案。
已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房销售合同内容的，应当征得买受人的同意，并将预售合同变更协议报房产行政主管部门备案。

第三十五条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任


第三十六条 对违反本条例的行为，法律、法规对处罚机关、处罚种类、处罚幅度有规定的，从其规定。

第三十七条 负责工程质量监督或者参与竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。

第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十九条 有关行政主管部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理工作中，违反本条例规定，有下列行为之一的，根据情节轻重，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对房地产开发企业未按规定核发暂定资质证书的；
（二）向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的；
（三）没有法律法规依据，向房地产开发企业收费的；
（四）因未依法履行监督职责造成严重后果的；
（五）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。

第六章 附则


第四十条 本条例应用中的具体问题，由西宁市人民政府负责解释。

第四十一条 本条例自2005年7月1日起施行。