青海省统计工作管理条例(1998年修正)

上一篇: 国家统计调查证管理办法
下一篇: 关于印发遵义市城区国有土地资产管理暂行办法（试行）的通知

理性看待城中村改造

田冲


案例：2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子，当时的价格是1900元/平米，真是诱人的可以。他本人去看过现房，户型不错、房屋质量也挺好，只是开发商说不能办理房产证，自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”，看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家，刘先生也怦然心动！于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房！就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候，房屋出现了裂痕，而且越来越大，在找村委会协商无果的情况下，他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗？就算敢住，作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘，何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟：不要光图便宜，报有侥幸心理，终究吃亏的还是自己！
一、城中村改造项目的现状：
1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）有１００万元以上的注册资本；
（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。
（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。
（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩，都给房地产市场的调控带来障碍：使得给过热的房产市场降温不好把握温度，刺激萎靡的市场拿不准火候！
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先，城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的，我们得承认这种现状。
其次，大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题，短期内很难改变！但是，大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时，也带来的巨大的风险！
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的，再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下，城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用？要办理房产证就要补交上述的税费，最终的价格一目了然！
试作如下比较：
（1）合法项目的成本费用：土地费用，包括土地使用权出让金、土地出让契税；建安费用；前期费用，包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费；配套费用，包括住宅配套费用 、大市政配套费；其它费用，包括管理费用、销售推广费、不可预见费用；营业税费，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费；融资成本，包括：a、土地使用权取得费附加 ：国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费：方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费（市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、）、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格！
（2）城中村改造项目的成本费用：只有与施工有关的费用和建筑材料成本，再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到，税金更无从谈起，而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证，以上的费用必须补交，也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高！
这之间的差额之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造项目的合法性！不能一概而论，说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋，这恰恰是一个很大的反差，反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈，买房子一定要买五证齐全的房子，有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证，才会有保障，而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人，从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念，这是一个法律实施的过程，同样也是一个文化变迁和文明进步的过程，不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的，传统的道德性违法（例如：杀人、放火、抢劫等）大家是不能接受的，但是行政性违法（例如：走私、偷税等包括建设违法项目）社会大众还是可以容忍的！这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现！传统的法不治众观念深入人心，大家会想：“这么多人买城中村的房子，政府总会考虑到社会的稳定，总的给大家一个说法吧！”可仔细想一想，这个理由冠冕堂皇，似乎有点站不住脚，难道说，违法行为也可以向政府讨说法吗？法律是最低的道德要求，随着社会的发展，民主法制意识的增强，依法办事不再仅仅是政府的标语，已经成为了全社会的道德要求。城中村改造，一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案，带给城中村的是全新的发展模式，给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房，不法商人把它当成了千载难逢的发财之道，于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起，诱人的价格背后是国家土地收益的流失，是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理，任凭他们打着造福的口号，行为法之举，没有规范的操作与运作，质量、环境、合法性，前景可想而知！我们违法就是冲破道德底线，我们犯罪就是践踏法律，我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的，道德也不是万能的，但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会，但我们可以建立一个道德社会，最起码是一个次道德社会。 城中村改造，法律没有缺失，是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人，司法的节节退让，给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧，是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败，也再一次满足了自己膨胀的欲望！立法得依靠行政去执行法律，又怕他权利膨胀，滥用权力，可不得不依靠它；行政只要去执行法律终会滥用权力，不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论：只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造，需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会，造福于民。


商业部


商业部关于印发《商业部系统冷藏库大修理工作试行规定》的通知

1980年5月30日，商业部

《商业部系统冷藏库大修理工作试行规定》是在总结各地经验，征得各省、市、区主管部门意见后制订的，现印发给你们，请研究执行。
管理好、维护检修好冷库，充分挖掘企业潜力是各级食品冷藏部门的一项重要任务，希望加强对冷藏企业的领导。对于冷库大修理所需资金、材料应根据财政、物资的现行管理体制和办法解决。冷库大修基金和更新改造资金，要做到专款专用，使损坏的冷库，能够及时地、合理地进行大修理，以保证企业再生产的继续进行。
各地在试行中有什么经验和问题，请随时告商业部冷藏局。

商业部系统冷藏库大修理工作试行规定

第一章 总 则
第一条 商业冷库，是经营肉类、蛋品、蔬菜等食品必不可少的设施。管好、用好冷库，对于促进农牧业生产的发展，保障城市、工矿区副食品供应，方便人民生活，配合完成出口任务，都起着重要作用。各级商业局、食品公司和企业领导要重视冷库的管理工作，严格执行商业部颁发的《商业部门冷库管理办法》和《商业部系统冷库维护检修制度》，按科学办法管理冷库。
对损坏的冷库，要及时地、合理地进行大修，以保证企业再生产的继续进行。
第二条 冷库是用隔热材料建筑的低温密封性库，进行大修理，所需投资大，技术性强，要求工期短，是一项细致和复杂的工作。企业要加强领导，要有厂长，技术人员和工人组成的大修理班子，深入现场调查研究，摸清情况，分析原因，制定方案，做到精心设计、精心施工，要争取淡季施工，旺季投产。
冷库大修设计，要因地制宜，与挖潜、革新、改造结合起来，尽可能吸收行之有效的科学成果，力求做到技术先进，安全、适用、经济、合理。
第三条 冷库大修理范围：
（一）冷库的屋顶、楼地板、内外墙、梁柱基础等主要建筑结构严重损坏，屋面漏水，地下渗水，地坪严重冻膨影响安全生产的。
（二）冷库隔热层严重受潮，导热性能超过设计要求的百分之六十，失效面积超过总面积百分之五十，库房降温效果明显下降，或跑冷严重的（松散的隔热材料，可以更换者除外）。
（三）冷库制冷工艺系统和水电系统的管道、机器设备已严重损坏，设备功率明显降低，主要磨擦部件间隙超过极限允许范围，管道严重腐蚀，影响安全生产的。
第四条 冷库大修要坚持自力更生，勤俭节约的原则，在保证工程质量的前提下，力求降低工程造价，节约大修费用。大修工程的设计和施工任务，原则上要求各厂自行承担，至少拆除工程和制冷工艺的安装应由本企业担任，这样既能保证工程质量、进度和节约开支，又利于培养技术力量。
第五条 冷库大修要讲究经济效益。如冷库损坏程度严重，经有关技术部门鉴定已无大修价值，而在原地翻修拆除工程大，修后工艺流程又不尽合理的，可由当地有关部门同意后，报请主管部门批准作移址更新处理。

第二章 资金、材料和审批程序
第六条 冷库大修工作要参照基本建设程序的精神办理。要采取积极、慎重和科学的态度。首先对冷库作全面的检查，进行技术鉴定，确定损坏部位，分析原因。而后编报大修理计划任务书，其中应包括测定数据、鉴定意见、大修技术方案、所需资金、材料匡算等内容。经主管部门批准后作大修理设计工作，正式按图编制材料和资金预算。
大修设计和材料、资金准备就绪后，再进行停产拆除，在局部拆除后发现有新的情况变化，应及时研究修改大修方案。
三千吨以上冷库大修正式设计文件、图纸资料，企业在报送主管部门的同时应抄送商业部冷藏局一份备查。
第七条 冷库大修的材料和设备，应根据现行管理体制解决，资金来源可由企业大修基金中开支。在大修中，较大的技术改造，所增加的费用，可在更新改造资金中开支。有的省市可根据具体情况，统一掌握大修基金和材料，保证冷库大修顺利进行。
第八条 冷库大修计划，根据生产任务需要，如扩大建筑面积和生产能力，应按有关规定和程序报主管部门审批。

第三章 有关技术设计问题
第九条 冷库损坏部分要作彻底维修，不留隐患。在进行大修设计时，如牵涉到土建结构、制冷工艺等重大技术问题时，应征求原设计单位的意见。
第十条 冷库大修中要注意库房的平面布置，符合冷冻工艺流程要求，高、低温区域合理划分，避免发生滴水、结雾、跑冷等现象。在平面布置中还应注意以下问题：
（一）冷藏间开间在有条件的库中尽可能改做大间，以减少内隔墙的设置，便于机械化堆垛和充分利用面积。
（二）多层冷库尽量采用一种库温，以求同温层不作隔热层，节省投资。
（三）冷库外川堂有条件的可改为常温川堂。
（四）生产性冷库的冷却间和结冻间，有条件的可移出库外建设，以方便维修。
第十一条 冷库隔热层材料，要采用隔热性能稳定可靠材质，目前还不成熟或价贵的新材料不宜采用。冷库隔热层的厚度应根据隔热材料的物理性能，结合当地气温条件和库温要求经过计算确定。
第十二条 为防止隔热层受潮失效，冷库围护结构应采取有效的隔汽防潮措施。一般要求如下：
（一）冷库外围护结构中，应在温度较高的一侧设置隔汽层，南方潮湿地区设计标准可适当提高，防止库外空气和水蒸气的渗透。
（二）高温和低温之间的隔墙和楼板，应在隔热层温度较高的一侧设置隔汽层。
（三）楼地面隔热层的上面应设置防水层，防止施工操作用水侵入。直接建造在地面上或架空的隔热地坪，还应在隔热层下面设防水隔汽层，防止地下水及土壤水份的渗透。
（四）冷库地下室的外墙，应采取有效的防水措施，防止地下水及地表潜水侵入库内。
第十三条 冷库屋顶大修设计要因地制宜，平屋顶要做好防水层的保护层；有条件的地区最好做架空大阶砖，以保护隔热防汽层；油毡防水层要注意日照时油毡伸长，屋面顶端要做伸缩处理，防止油毡拱起。采用阁楼式屋顶，在当地抗风强度允许情况下，可采用轻型屋架和大型薄板。
通风式阁楼，应在稻壳面上加盖塑料薄膜，并再复盖稻壳20—30厘米。
第十四条 冷库地坪大修要注意防水和防冻措施。在积水、冻臌的库房，要找出积水的来源和冻臌原因，采取有效措施进行排除。冷库地坪积水应采取以疏排为主，排压结合的方法进行。低温冷库地坪处理以架空或机械通风为宜，不成熟的新作法不宜采用；隔热层以采用块状隔热材料为好。
第十五条 单层冷库如拆除大修时，应尽量提高库房高度，不低于七米，进行挖潜改造，提高库容。
第十六条 冷库内衬墙可采用钢筋混凝土预制墙板，可加快施工进度，而且经久耐用，也便于更换稻壳。
第十七条 冷藏门应配有空气幕。已配有电瓶铲车或电瓶运输车运送冻肉的库，则可配电动冷藏门；为考虑今后逐步推广采用机械化搬运，大、中型冷库在更新冷藏门时，可按电动冷藏门尺寸预埋门框（大门框套小门框），这样在今后更换时不再损坏墙的结构。
第十八条 在高、低温连接的川堂中，为了避免滴水、结雾，可设吊顶冷风机，进行适当降温和除湿。
连接常温川堂的冷藏门应设有门斗，减少冷量损失。
第十九条 五百吨以上冷库在大修中尽量采用氨泵系统，有利于提高制冷效果和安全操作。冷藏间中新增加的墙、顶排管一般采用光滑管，原系翅片管如不松动和渗漏仍应继续使用，可再适当增设排管以便保证库房温度。排管尽可能布置在外墙和顶层天棚下，以便减少商品的干耗。
第二十条 冷库大修中有多处机房是否合并，要根据库房位置和资金等具体情况来定，从技术上讲合并一个机房较为合理，但如超过一万吨左右的冷库容量，为了防止意外，或者二个冷库相距太远的情况下，可以建立第二个机房。
第二十一条 制冷工艺的自动控制是一个发展方向，但要根据冷库规模和所在地区技术水平，分别情况分段进行。目前重点在安全生产，降低能源消耗，改善劳动条件等方面着手，应根据资金和技术条件考虑采用目前行之有效的成熟项目。大、中型冷库对机房机器设备的安全保护装置，氨液面指示器，库温遥测，氨泵回路，库房供液等项，有条件的应尽量配置；其他项目则可在维修设计中采取预留办法。
第二十二条 列为地震区的冷库，在进行大修时，应按抗震规范要求采取抗震加固措施。

第四章 扩大冻结能力
第二十三条 为了把畜禽产区的肉类产品及时冷冻调出，冻结能力不足的生产性冷库在资金、材料可能条件下，可以结合冷库大修理进行扩大冻结间。在确定扩大冻结间能力时，必须综合考虑该地区今后新扩建冷库的规划，避免将不符合经济区划的货源流向计算在需要的冻结量内。
第二十四条 扩大冻结指标计算，应按近两年实际收购旺季平常日宰实数，减去鲜销和腌腊加工量，按规定加副产品冻结量（一般按日宰量20％计算），得出旺季平常日冻结量，乘0．7系数（考虑旺季冻结间利用率可适当提高），再减去现有冻结能力，即为需要扩大冻结的指标。
第二十五条 鲜白条肉进冻结间前，须在凉肉间存放不少于四小时，再整批入冻结间。冻结工艺按一次冻结二十四小时一周转考虑。资金、技术有条件的冷库也可试搞十二小时一周转的快速冻结。
第二十六条 凉肉间应与冷库、冻结间分开建筑，其容量可相当于两间冻结间的容量，为提高肉品质量，南方地区的凉肉间可做隔热层，并设置冷风机。北方地区可不设隔热层和冷风机，只设鼓风机。
凉肉间的用途：（1）使宰后白条肉适当滴水晾干；（2）为整批入冻结间集中一定数量白条肉；（3）鲜销肉暂存，避免表皮发粘变质。
第二十七条 冻结间的设计，应从加快冻结速度，节省设备投资，减少建筑面积，充分发挥设备效能，利用冻结间空间等方面考虑。在进行冻结间技术方案时应注意：
（一）吊轨吹风冻结间要注意冷风气流组织，吹风均匀，加快冻结速度。
（二）副产品采用平板冻结器，平板冻结器可设在有排水道的常温房间内。
（三）原有冷却间的隔热层作法，是按低温库设计的，可改成冻结间，新增下水口防水要处理好。对川堂的处理要注意冷热区不可混合，避免冷凝滴水。有条件的冷库川堂顶、墙面可刷塑料漆。
（四）原有冻结间位于边跨的，可改为横吹式，按制冷负荷计算增设冷风机，加快冻结速度。
（五）为了提高冻肉的运输和贮存量，在产区生产性冷库，生产剔骨分割肉是个方向，有条件的库可配备卧式平板冻结器。
（六）冻结间顶层严禁增建分割肉、冷却间等多水作业车间，防止楼板渗漏，影响冻结间使用年限。

第五章 验收工作和其他
第二十八条 冷库大修完工，要上报主管部门组织有关人员进行验收。验收的依据，主要是按批准的大修设计，施工图说明及有关文件，并按照现行的《建筑安装工程施工及验收暂行技术规范》和有关专业技术规范进行。
验收完毕后，验收小组要作出验收会议记录，并由小组成员签证，报主管部门备查。验收纪要和竣工图纸、决算等有关文件和技术资料应存档长期保存。
第二十九条 本规定于一九八○年六月一日正式试行，如发现有需要补充和纠正之处，请将意见寄商业部冷藏局。