全国人民代表大会常务委员会任免名单（1994年7月5日）

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北京市人民政府


北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法
北京市人民政府


现发布《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，自发布之日起施行。


第一条 为了加强本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理，根据本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房，是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的公有住房。
本办法所称已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房，包括本市城镇职工按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。
本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。
第三条 本办法适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
对在京中央和国家机关职工以及中央在京企业事业单位职工进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的管理，本市另有规定的，从其规定。
第四条 市房屋土地管理局是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋土地管理局负责本行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
本市计划、财政、税务、物价、城镇住房制度改革等行政管理部门按照各自的职责权限，依法做好已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
第五条 已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：
（一）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的；
（二）已经被列入拆迁公告范围内的；
（三）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（四）有所有权纠纷的；
（五）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；
（九）法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。
第六条 房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请，并提交下列材料：
（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书；
（三）身份证或者其他有效身份证明；
（四）房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；
（五）已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；
（六）市房屋土地管理局规定的其他材料。
第七条 区、县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内作出批准或者不予批准的决定；作出不予批准决定的，应当书面说明理由。
第八条 已购公有住房和经济适用住房进入市场交易，买卖双方当事人应当签订书面合同，在合同签订后30日内到房屋所在地的房地产交易管理部门办理房屋转让和变更登记手续，并按照规定缴纳房屋转让手续费和房屋变更登记费。
买卖双方当事人在办理房屋转让和变更登记手续时，应当向房屋所在地的房地产交易管理部门提供区、县房屋土地管理局同意已购公有住房和经济适用住房上市出售的批准书、房屋买卖合同、房屋所有权证书以及买卖双方当事人的身份证明等材料。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当依法纳税，由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴。
第十条 本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10％缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3％缴
纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。
本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。
应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴中央财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。
第十一条 已购公有住房上市出售收益分配的具体办法按照市人民政府的有关规定执行。
第十二条 根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照规定缴纳有关税费和收益后，由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。房屋原所有权单位撤销的
，其应当所得的部分由房屋所在地的房地产交易管理部门代收后，纳入市住房基金专户管理。
根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，本市城镇职工按照标准价购买、拥有部分所有权的已购公有住房，也可以在按照成本价补足房屋价款以及利息，取得房屋所有权后上市出售。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向市房屋土地管理局申请复核，市房屋土地管理局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售前后一年内该户家庭按照市场价格购买住房的，可以视同房屋所有权交换。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋的维修管理按照国家和本市的有关规定执行。
第十六条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买公有住房。
第十七条 违反本办法第五条规定的，房屋所在地的房地产交易管理部门不予办理房屋转让和变更登记手续。
违反本办法第五条第（一）、（七）、（八）项规定的，由市或者区、县房屋土地管理局给予警告，并视情节轻重，可以对房屋出卖人处以1万元以上3万元以下罚款。
第十八条 违反本办法第十六条规定的，由市或者区、县房屋土地管理局责令当事人退回购买的房屋或者按照同类房屋的商品房价格补足房屋价款，并可以视情节轻重处以1万元以上3万元以下罚款。
第十九条 本办法自发布之日起施行。



1999年10月7日
　　内容提要: 商法是企业法的学说，是近30年引起广泛争议的一个论题。文章从对企业概念的梳理入手，详细介绍了企业概念在经济学和法学领域的不同表象。并分析了为什么出现此种不同的认识的基本理论依据，即在经济学领域，仅仅把企业理解为一组契约，不具有实体地位；在民法学领域，企业已生成为权利客体；发展到商法视域，企业更是成长为权利主体，这就是商法是企业法之认识的基本来源。但是，目前，商法调整对象还无法实现从商人到企业的转变。


一、企业概念的经济学阐释

严格说来，企业不是一个完全的法律概念。[1]企业这一概念原本是由会计人员发明的，但是，随着企业逐渐成为市场经济的主要组成部分，首先对其进行科学而系统地研究的却是经济学家。在相当长的一段时间内，企业都是游离于法律概念之外，而基本上属于经济学上的概念。由此，我们的考察将从经济学开始。从严格意义上讲，企业理论是近几十年来经济学界在对新古典经济学的反思和不满中发展起来的，以现代企业理论的观点看，新古典经济学是没有企业理论的，[2]因此，企业理论是现代的产物，企业理论亦即现代企业理论。不过我们要探讨的企业的概念问题，并不限于这种严格意义上的企业理论中的思想，不仅包括现代企业理论，而且可以追溯到新古典经济学理论。

1.新古典经济学理论对企业的定义

新古典理论是在过去大约100年的时间里建立起来的。这种理论主要是从技术的角度来看待企业，按照美国学者曼斯菲尔德的说法是：“简单地说，企业就是生产商品和劳务以供销售的单位。与福特基金会那样不追求盈利的机构相反，企业是尽力创造利润的单位。”[3]因此，在新古典理论看来，企业是一个生产单位，它设立的目的是为了实现利润的最大化；其功能是把土地、劳动等人力资本和非人力资本等生产要素进行投入并转化为一定的产出。[4]

2.法律与经济学派对企业的定义

法律与经济学派作为西方新制度学派的一个重要分支，它是在科斯的交易费用理论基础之上建立和发展起来的一个理论流派。在这一学派中，关于企业的定义，有两种影响较大的观点：一是科斯的定义；二是詹林和麦克林等人的定义。

科斯对企业的定义是以交易费用为其理论支柱、并运用市场与企业的比较方法来进行的。在《企业的性质》一文中，科斯指出，市场的运行是存在交易费用的，为了减少市场运行而存在的交易费用，一种新的组织形式即企业便产生出来了，企业之所以替代市场，是因为企业内部的交易费用要比市场内的交易费用小。科斯认为，“企业的显著标志是对价格机制的替代”，一方面，企业作为一种交易形式，它可以把若干个生产要素的所有者和产品的所有者组成一个单位参加交易，从而减少了交易者的数目和交易中的摩擦，因而降低了交易的成本；另一方面，在企业之内，市场交易被取消，伴随着市场交易的复杂结构被企业家所替代，企业界指挥生产。[5]显然，科斯基本上把企业理解为一种与市场协调机制有相同职能并且更具有节省交易费用的组织。

在科斯对企业的性质进行开创性的研究之后的半个世纪，人们对企业“性质”的兴趣日渐浓厚，并形成了解释企业性质的各种理论。在这些各式各样的企业理论中，能为大多数人接受并具有影响的为企业的契约理论。首先提出企业的契约理论并对企业的契约理论研究产生重要影响的学者为阿曼艾尔奇安和德姆塞茨。他们首先从企业的投入要素入手，认为企业是各种要素（包括劳动、土地、资本）投入者的联合。美国学者詹森和麦克林则进一步认为，企业为了实现其生产功能，需要从生产要素的所有者那里获取生产要素。据此他们认为，企业是这样一个组织，它和其他大多数组织一样，是一种法律虚构，其职能是为个人之间的一组合约充当“连接点”。这一组合约是在劳动所有者、物质投入和资本投入的提供者、产品的消费者之间建立的。[6]

二、企业概念的法学理解

在立法上，各国基本上不对企业概念作出法律上的界定，也极少从法律主体甚至组织体意义上使用企业概念，而是从不同角度出发使用企业概念，从而使企业概念表现出不同的含义。

1.企业的法学概念

在德国法律中，企业的概念并没有被统一规定在哪一部具体的法典、法规之中，有关企业的法律问题，许多法律都涉及。德国著名学者海德曼指出：“近年来，企业已慢慢地占据了研究者头脑中原先企业主的位置。一个崭新的权利人顺时而生，也许会成为重新构造私法体系的主导概念。”[7]

德国学者里特纳认为，企业这个法学概念含义不明，因此有必要将它从广义和狭义上予以区别。广义上讲，企业是“一个人的单位”，即为独立的意思表示单位、行为单位和生产单位，它为人们提供产品和服务，在市场经济的规则下与其他企业竞争。[8]涉及经济学上的和经济法上的企业概念，须从整体上定义。当现代经济意义上的立法谈及“企业”时，指的是这个主观的、独立的单位。这些立法使用企业这个词，与“主观性的特殊形式”无关，与企业形式和企业之间的关系无关，而仅仅涉及整体经济的功能和调整。与此相对应，狭义上讲，企业为“质的有体物”，具有民法和商法上的意义，即作为以营利为目的的企业或商事企业可被继承、买卖和出租。里特纳认为企业是企业形式的权利对象（虽然是非常特殊的形式），企业形式将企业的主观性具体化。因此，正如科施密特所说的那样，企业形式是“企业全部权利、义务的归集主体”，而企业是“这种整体上归集的连接点”，“一个企业有必要被赋予一种企业形式，一个企业形式有必要归于一个企业”。[9]

20世纪20年代以来，法国社会法学者们已经采用了社会实体这一概念，认为企业就是一种社会实体，是一种基本的甚至是最基本的机构。在当时流行的企业政治理论中，有两种将企业视为法律的课题，也就是说将企业当做财产的一个因素来分析，另外两种则将企业看做法律的主体，使企业成为人格化的社会经济细胞。[10]

法国学者Durand认为企业是企业主、职员、动产、不动产及其他各种财物构成的类似于国家的协同体。这里所谓协同体，指在一定的职位阶级制度下工作的职员的组织体。所以Corniot的法律辞典中指出，法律上还没有对企业下定义，学者一般在企业系进行生产的经济单位这一点上看法一致，企业的本质是用于组成一个作业班而结合在一起的人们的活动，为了达成特定的经济目的的组织体。企业经常与经营作为同义进行使用。[11]Despax在1957年的著作《企业与法》中，详细考察立法、判例以及学说后认为，“企业的法律概念应当这样理解：构成企业的两个细胞，即经济的细胞和社会的细胞紧密地结合形成了独立的组织体。经济的细胞是生产所必要的物的要素的结合，社会的细胞是将经济细胞的物的要素进行活用的人的要素的结合”。这是现今在法国学界具有支配地位的学说。

在日本，石井照久教授认为所谓企业，“是指在资本主义经济组织之下的一个统一的、独立的经济单位，在带有持续性的、有计划的意图之下进行的资本的计算方法来实现营利行为”。大隅教授认为，“企业是遵从一定的计划，有着持续性的意图，实现营利行为的独立的经济单位”。[12]

企业，与消费经济的家计不同。以一定的金额（即资本）从事经济活动，以该金额作为基础进行收益的计算，在所谓资本的计算下以财产增值为目标的营利经济，这一点是企业的特点所在。

2.民法中企业的概念

在民事立法上，企业始终是被作为一种特定的财产集合体对待的。例如《意大利民法典》第2555条规定：“企业是企业主为企业的经营而组织的全部财产。”在俄罗斯法律中，企业也在作为交易客体的财产意义上被使用。如《俄罗斯民法典》第559条第1款规定：“根据企业出卖合同，出卖人有义务将企业作为财产综合体整体移转于买受人所有，但出卖人无权移转于第三人的权利和义务除外。”[13]因此，企业在民事关系中是一种纯粹的客体存在，是物的范畴而非人的范畴。在欧共体条约中，则出现了直接用企业概念代替公司、法人等概念的现象，表明了欧共体对企业作为法律主体的认同。

企业是含有物质要素和非物质要素，只作为权利客体的一定财产综合体，这种财产综合体属于企业主。这是由德国法学家提出来的，在资本主义国家文献中得到广泛承认的传统法学概念。[14]

3.商法中企业的概念

“企业”是商法长期沿用的一个术语。1808年《法国商法典》第632条有关商业交易的条款就列出了生产、供应等一系列“企业”，并将“涉及企业的商业交易”与个人之间的商业交易并立，而且指出，只有当“涉及企业的商业交易”在企业业务范围内，并作为其组成部分时才具有商业性。[15]

在商法上，因为商事关系的特殊性及商法快捷、简便、迅速等基本原则的要求，商事立法赋予了企业一定的人的色彩。一般认为，商事主体创制的企业要想存在，需要由下列要素为了一个共同的目的统一结合成一个组织体：第一，是企业设施、加工材料、生产用具、商品仓库等物的要素；第二，是与顾客间产生的赊销价金及其他继续供给的债权，与其他商主体的信用关系，与受雇人、土地或房屋的所有人之间的雇佣或租赁等无数的法律关系；第三，是基于商标、商号、专利等所谓的无体财产权的特殊利益；第四，是企业特有的技能或熟练技术与基于此而产生的良好信誉等事实上的利益。[16]据此，商法上的企业范畴实际上是一个通过企业组织起来的权利、法律关系和事实关系的统一体。

日本学者田中诚教授认为，商法中的企业是：为了获得不定量的利润（收入和支出的差额，也就是不只是剩余利益，还包括为达到收支平衡而进行的费用充足）有计划地持续地投入资本和劳力，为经济上给付的供给行为，具有这种特别的设施或者是组织的独立的经济单位体。[17]