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域名及其法律保护/任自力

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 03:13:19  浏览:8896   来源:法律资料网
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域名及其法律保护

任自力

随着因特网在世界范围内的迅猛发展,域名问题日趋成为人们关注与争论的焦点。域名最初的设计目的为了方便网络用户之间的信息传递,其基本功能是确定网址、实现计算机的网络化。尽管随着网页链接、网络搜索引擎等技术的出现,域名作为一种网络身份识别符号的重要地位已经有所下降,但作为一种网络资源定位方法,其重大的社会意义与价值却是任何人都不能忽视的,尤其是在一些域名衍生出企业“网上商标”的标识性功能之后。

一、域名的含义、性质与法律特征
(一)域名的概念
关于域名(Domain Name)的概念,立法上并未有统一的规定,学理界对此也有不同的理解,诸如,“域名是指与因特网上数码地址相应的字母数字混合语符列”; “域名,又称网址,是一个通过计算机登上因特网的人在因特网上的地址”; “域名是联接到国际互联网上的计算机的地址,它们是为了便于人们发电子邮件或访问某个网站而设计的”; “域名,其实是因特网协议(IP)地址的一种容易记忆的字符串,它对应的是纯数字的地址”; “域名就是指Internet用户用以确定其在网上的位置,并与其IP地址相对应的名称” 等。根据中国互联网络信息中心(CNNIC)的解释,“从技术上讲,域名只是因特网中用于解决地址对应问题的一种方法。可以说只是一个技术名词……,从商界看,域名已被誉为企业的网上商标”。
上述对域名的理解或者偏重于进行技术性阐释,或者未能揭示出域名的独特功能,故均有失准确。笔者认为,从法律角度来讲,域名是指域名所有人拥有的用于计算机定位和身份识别的网络地址。

(二)域名的结构及其主要类型
根据现行域名规则,一个完整的域名通常由左右两部分构成,左边是由TCP/IP协议种类(例如超文本网络协议http)和万维网代码所构成的无识别性的通用前缀部分,右边是由英文中的句点“.”依次隔开的顶级(一级)、二级、三级甚至四级域名代码所构成的域名代码部分,如 HYPERLINK "http://www.pku.edu.cn" http://www.pku.edu.cn (北京大学域名), HYPERLINK "http://www.microsoft.com" http://www.microsoft.com (微软公司域名)。一个域名中最后一个“.”右边的部分称为顶级(一级)域名代码,最后一个“.”左边的部分称为二级域名代码,二级域名代码左边的部分依次分别为三级、四级等域名代码。一个域名从整体上看,从右向左、由循序降级的多级别域名代码所组成,域名的区别性或识别性主要来于注册人的自用域名代码,如 HYPERLINK "http://www.pku.edu.cn" http://www.pku.edu.cn 中的三级域名代码pku和 HYPERLINK "http://www.microsoft.com" http://www.microsoft.com 中的二级域名代码microsoft等。根据现行域名管理规则,顶级域名代码主要有二类:一类为国别域名代码,分别对应各个国家或地区,如中国为cn,美国为us,日本为jp,中国香港为hk等;一类为类别顶级域名代码,具体分为com(工商业实体)、net(网络服务实体)、org(非营利组织)、mil(军事机构)、edu(教育机构)、gov(政府机构)等。在类别顶级域名代码下注册的域名通常为两级域名代码结构,而在国别顶级域名代码下注册的域名通常三级或四级域名代码结构。根据《中国互联网络域名注册暂行管理办法》,在中国的国别顶级域名代码下,对应有6个二级类别域名代码和34个二级行政区域域名代码,前者分别为ac(科研机构)、com(工商、金融企业)、edu(教育机构)、gov(政府部门)、net(互联网、接入网络的信息中心和运营中心)及org(非营利组织),后者则分别对应着34个省级行政区域单位,如bj(北京)、sh(上海)、mo(澳门)等。

(三)域名的性质
关于域名的性质,即域名是否为一种独立的权利?一直存在着较大的争论。迄今为止,尚无一个国家的立法对此有明确规定。与立法上的不确定状态相适应,理论界就此问题也未达成过一致意见,目前主要存在以下几种观点:
第一种观点认为,域名是一种商务活动标识,它与商标、商号有联系又有区别,不能概括地说它是或不是一项单独的权利;
第二种观点认为,域名可以成为知识产权的客体,但目前将之独立作为一种权利的依据还不充分。 理由为:与商标等相比,域名的价值仅在于作为一种计算机容易记忆的字符串,其本身自始即缺乏显著的区别性,其构造至今仍是一种纯技术领域的问题,其标识作用主要来自于其在现实社会中的商标性使用与广告宣传,而非其本身单纯地在网络环境下使用的结果。
第三种观点主张,域名是一项独立的知识产权,可称之为域名权,应对之予以独立的法律保护。 其理由为:域名是经过人的构思、选择或创造性劳动产生的智力成果,其构成并非都是像通讯地址或电话号码一样具有机械唯一性,即使是那些创作高度很低的仅翻印公司或个人名称的缩写字母也有其特别的含义,与著作权、专利等传统知识产权相比,域名构成知识产权的条件以区别性要求并不违反现有知识产权原理,故可将之归为一种新的知识产权。
第四种观点认为,域名不享有权利,因为法律尚未对其作出专门性规定。

按照我国法学界的主流观点,权利的核心是利益,是一种法律可以并应当保护的利益,特定利益的存在是相应权利产生的前提与必然结果。 就域名而言,由于网络空间本身是一种资源,故域名不论是仅作为一种网络地址还是同时作为一种网上商标,其持有人均因其而享有一定的独立利益。所以,域名作为一种独立的权利应当是毋庸置疑的,关键在于它是否属于一种独立的知识产权?上述诸种理解中,观点一一概地否认了域名所蕴涵的独立利益,观点二否认了域名本身所具有的区别性与标识性,观点三忽略了域名与传统知识产权在地域性等基本特征上的明显不同,观点四则过分圄于现行法律的规定,故均有失偏颇。
笔者认为,域名是一种独立的权利,但并非全部属于知识产权的范畴,域名可分为二类:一类是不具有普通网络用户而非计算机所理解的识别性的域名,此类域名与传统经济活动中民商事主体的通讯住址或电话号码在本质上并无二致,缺乏作为标识性知识产权受保护所需要的最基本条件——区别性(大部分域名均属于此类),故不应归为知识产权,而应比照住所权等进行保护;一类是具有普通网络用户所理解的识别性的域名(只有少数域名属于此类),此类域名应当归为知识产权范畴并应予以独立的法律保护。

(四)域名的法律特征
域名的法律特征主要有三:
(1)标识性。域名的设计与使用初衷是为了用识别性标记来区分网络上的计算机,以方便网络寻址和信息传输,故标识性应为其基本特征之一。但域名的标识性与与商标等传统标记的标识性又有不同,后者存在有较高的显著性要求,域名的识别则为计算机识别,只需存在细微的差别即可,体现了较强的技术性特征。
(2)唯一性。域名的唯一性是绝对的、全球性的,这是由网络覆盖的全球性和网络IP地址分配的技术性特征所决定的。商标、商号等传统标识可因行业、商品等的不同而存在不同主体拥有相同标识的情形,域名的唯一性则不因行业、商品等的不同而有任何不同。根据世界上达成的TCP/IP通信协议的规定,因特网上的每台计算机都有一个全球唯一的统一格式的地址,即IP地址,每个IP地址对应的域名也是全球唯一的。
(3)排他性。域名的排他性是其唯一性的延伸与保证。在任一个注册机构注册的域名均具有全球的通用效力,同时,“先申请先注册”的域名注册原则保证了一个域名只能被成功注册一次,这些使得域名必然产生全球范围内的排他性。

二、域名与商标、商号、企业名称的关系
(一) 域名与商标的关系
域名之所以成为人们关注的焦点,肇始于它与商标的潜在冲突。尽管二者在标识性、排他性等方面具有一些共同点,但二者的不同仍是主要的,后者决定了二者冲突存在的必然性。二者的不同主要表现在以下几方面:
1、二者适用对象不同。商标是用于区别商品或服务的标识,使用在相同或相似的商品或服务上,并只能用于特定的商品或服务上。如我国商标法规定,注册商标专用权,以核准注册的商标和核定使用的商品为限。域名是用于解决IP地址对应的一种方法,是为了方便人们使用因特网而创设的,它并不直接与商品或服务相联系,且不能离开因特网而独立存在。
2、二者具有的标识性与排他性的基础不同。商标的相互区别性与排他性是以商品或服务的相同或相似为基础的,不同的商品或服务通常不会产生这种要求(驰名商标除外);因此,同一国家或不同国家的不同法律主体就相同商标分别享有相互独立的权利是常见的现象。而域名则具有全球范围内的绝对唯一性,不因法律主体、商品或服务种类、国家或地区的不同而有任何区别,不存在不同国家的法律主体就相同域名分别主张权利的可能性。此种唯一性是其绝对的排他性的基础,并由因特网上域名系统的技术性特征所决定。
3、二者取得的原则不同。商标取得的原则主要有三种:(1)注册在先原则,(2)使用在先原则,(3)前二者的折衷。不同的国家或地区可能采用不同的原则。而域名的注册则采注册在先原则,先申请、先注册,不注册就不能在因特网上使用,此原则为各国所普遍遵循。同时,商标的注册机构在注册时通常负有检索责任,而域名的注册机构则不负检索责任。
4、二者的显著性要求不同。商标的构成以具有普通人主观上能够判断的显著性为前提,否则难以起到区分商品或服务来源的功能;而域名构成的显著性要求明显低于商标,任何形式的不完全相同或任何程度的相似、只要计算机能够识别即均可注册为独立的域名。

域名的全球唯一性等特征决定了其商业影响的全球性,域名一经有效注册并投入使用,世界上的任何人、在任何地点或时间都可能在网上点击到该域名,并由此进入注册该域名的厂商网站,从而可能给其注册人带来可观的商业利益。也正因如此,实践中,一方面,企业通常将自己知名度较高的商标或商号注册为域名,使域名成为商标或商号在互联网上的延伸;另一方面,域名注册人又往往会将其知名度较高的域名申请注册为商标或商号。前者可称为商标、商号的域名化现象,后者则可称为域名的商标、商号化现象。对于前者,只要不存在注册在先的相同域名,申请人的目的很容易实现;而对于后者,情况却要复杂得多。以域名的商标化为例,域名注册人若想使其域名发展成为商标,必须在域名设计阶段及域名注册后实施适当的步骤,如域名构成本身必须符合法律并具备商标法所要求的显著性,域名的注册与使用须不侵犯他人的在先权利,域名所有人须有依法将域名用作商标的使用行为等。


(二)域名与商号、企业名称等的关系
域名客观上具有的商业标识功能,决定了人们可将之用于广告宣传、产品包装、服务标记等各种场合,并可以之表明域名所有人与特定商品或服务及其他域名使用人之间的特定关系。这一功能与商号、企业名称、原产地标记等现有知识产权的标识性功能并无本质不同,
但与域名和商标之间的关系类似,由于域名与商号等其他标识性权利所遵循的授予、维持、管理及保护规则存在较大差异,该等差异造成不同的规则体系之间存在重复与冲突的可能,导致一方面域名申请人可能将他人的商号、企业名称或原产地标记等传统知识产权抢注为自己的域名,另一方面商号等传统知识产权人也可能反向劫持(reverse hijacking)他人依法注册的知名域名,故立法上对这些情形有必要予以及时地调整和规范,否则,势必影响到既有法律关系和社会秩序的稳定,阻碍经济活动的正常进行,也不利于对相关权利人合法利益的保护。

三、域名的法律保护
(一)域名抢注及其规制
“域名抢注”一词最早见诸于国内大约是在1995年底。据有关统计,到1996年,我国已有600多个著名企业和商标在互联网上的域名被抢注,其中包括长虹、全聚德、荣宝斋、健力宝、五良液、红塔山等。 1997年《中国互联网络域名注册暂行管理办法》出台之后,发生在我国的大规模域名抢注行为才逐渐得到遏制,但域名抢注行为仍时有发生。在国外,域名抢注行为的出现还要早上几年,其中也不乏一些极具讽刺意味的事件,如域名制度创设之初负责全球域名注册登记的机构——全球互联网络信息中心(Inter-NIC)的域名就曾一度被人抢注。
所谓域名抢注(domain name hijacking),又称恶意注册和使用域名,是指注册人将他人的注册商标、企业名称等抢先注册为自己域名的行为。域名抢注的原因主要有三:一是域名与商标等在管理制度及法律保护方面存在较大不同,在制度的差异为抢注人提供了可乘之机。比如商标、商号等的注册机构在授予申请人注册商标专用权或商号权之前通常要进行商标或商号的相同及相似性检索,而域名注册时,注册机构并不对是否存在相同的商标及商号等情况进行检索,该检索责任由申请人承担,这就给申请人恶意注册及使用他人的知名商标或商号作为域名提供了机会;二是现行域名管理系统的技术局限和域名绝对的唯一性、排他性特征决定了域名空间竞争的激烈性远远高于商标等传统标识。现行域名系统是以每一台联网主机都对应着一个独立的IP地址为技术基础的,与商标可因商品或服务种类之不同以及商号可因地域之不同而存在多个所有人不同,域名具有全球范围内的所有人唯一性,故对同一个域名可能存在着很多申请注册人,而该域名只能由一个人所有。因此,竞争要激烈得多;三是市场经济条件下域名的潜在商业价值与“搭便车”等利益驱动心理的存在构成了抢注行为发生的基本动因。这些原因共同决定了现实中域名抢注行为的大量存在。
在实践中,域名抢注主要表现为将他人商标抢注为自己的域名。域名抢注既有对驰名商标所有人域名的抢注,也有对普通商标所有人域名的抢注。由于驰名商标毕竟是少数且各国均普遍对之予以扩大化保护,如大部分国家或地区均通过立法、行政或司法方法确立了域名不得与驰名商标相冲突的原则。故实践中,域名抢注更多地表现为对普通商标所有人域名的抢注。
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葫芦岛市人民政府办公室关于印发葫芦岛市政府信息公开保密审查办法的通知

辽宁省葫芦岛市人民政府办公室


关于印发葫芦岛市政府信息公开保密审查办法的通知

葫政办发〔2009〕35号


各县(市)区人民政府,市政府各部门:

  经市政府同意,现将市政务公开办公室制定的《葫芦岛市政府信息公开保密审查办法》印发给你们,请认真贯彻执行。





二○○九年五月十八日    



葫芦岛市政府信息公开保密审查办法



第一条 为切实加强和规范我市政府信息公开保密审查工作,根据《中华人民共和国保守国家秘密法》和《中华人民共和国政府信息公开条例》及有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 办法适用于全市区域内各级行政机关政府信息公开保密审查工作。

第三条 本办法所称保密审查,是指各行政机关在公开政府信息前,依照《中华人民共和国保守国家秘密法》以及相关法律、法规和国家有关规定对拟公开的政府信息是否予以公开作出的审查结论或者提出的处理意见。

第四条 政府信息公开保密审查工作遵循“谁公开谁负责”、“先审查后公开”的原则,依法依程序进行。既要防止涉密信息被违法违规公开,又要防止以保密为理由,不履行政府信息公开义务。

第五条 政府信息公开保密审查应当依照国家有关法律法规的规定,对拟公开的政府信息是否涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私进行审查。

公开的政府信息不得危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定。不得公开涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容,但经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的商业秘密、个人隐私和信息除外。

第六条 政府信息公开保密审查工作实行行政首长负责制,各行政机关政府信息公开工作机构负责本行政机关拟公开政府信息的保密审查。行政机关保密工作组织、机构应当协助本行政机关政府信息公开工作机构做好保密审查工作。

第七条 各行政机关应当依据本办法建立健全符合本机关实际的政府信息公开发布保密审查制度,明确保密审查的工作程序和责任,定期对机关职工组织政府信息公开保密审查知识的教育培训。

政府信息公开保密审查纳入政府信息公开工作管理范畴。未经政府信息公开工作机构审查批准,任何单位或个人不得对外发布政府信息。

第八条 政府信息公开保密审查应当按照以下程序进行:

(一)初审。行政机关工作人员在制作政府信息时,应当对信息内容是否可以公开提出拟定意见,并填写“政府信息公开保密审查单”(样式附后),送交科(处)室负责人审核,对不宜公开的政府信息应该说明理由和依据。

(二)复审。对拟公开的政府信息,有关科(处)室应当向本行政机关政府信息公开工作机构提交本科(处)室负责人的审查意见,以及政府信息拟公开的时间、形式和范围。行政机关政府信息公开工作机构在接到拟公开的政府信息文本后,应明确专人进行审查,并在办法的时限内提出复审意见,经由该机构负责人签字同意后报送相关主管领导。

(三)审定。经由相关主管领导审查并签署意见后,由本行政机关主要负责人最终作出公开或者不予公开的决定。对不能确定的,批报有关业务主管部门或本级政府保密工作部门确定。

(四)载入目录。本行政机关政府信息公开机构根据本行政机关行政领导的决定将确定公开的信息编入政府信息公开目录予以公开。

第九条 保密审查必须有文字记载。文字记载应当包括下列内容:

(一)被审查信息的标题、文号(涉及国家秘密的文件须写清属于何种密级和保密期限)、内容摘要;

(二)保密审查结论的依据和理由;

(三)保密审查的结果或者处理意见;

(四)保密审查承办人的签名、日期;

(五)本机关信息公开机构负责人的签名、日期;

(六)本机关认为应当记载的其他内容。

第十条 保密审查应重点对本业务系统涉及国家秘密或者公开后可能危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定的政府信息进行审查把关,确保国家的安全和利益。

第十一条 对主要内容需要公众广泛知晓参与,但其中部分内容涉及国家秘密的政府信息,应当经法定程序解密或删除涉密内容,经保密审查后可以予以公开。

第十二条 行政机关不得公开涉及商业秘密和个人隐私的政府信息。但经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息,经保密审查后可以予以公开。

第十三条 发布农产品质量安全状况、重大传染病疫情、重大动物疫情、重要地理信息数据、统计信息等政府信息,应当严格按照国家有关办法的权限和程序进行保密审查。

第十四条 行政机关对政府信息不能确定是否可以公开时,应当先征求本行政机关保密工作组织、机构的意见。

仍然不能确定是否可以公开的,应当依照法律、法规和国家有关规定报有关业务主管部门(单位)或者同级保密工作部门确定。

业务主管部门或保密工作部门对按办法报送的申请,能够当场答复的,应当当场予以答复;不能当场答复的,应在接到申请之日起15个工作日内作出答复;如需延长答复期限的,应及时告知申请单位;延长期限最长不得超过15个工作日。法律法规另有规定的,从其规定。

第十五条 行政机关提请有关业务主管部门(单位)或者同级保密工作部门依法确定政府信息是否可以公开时,应当提供以下材料:

(一)不能确定是否可以公开的政府信息名称及内容;

(二)政府信息可以公开或者不可以公开的依据或理由;

(三)本行政机关主要负责同志或者保密组织、机构的意见。

第十六条 行政机关应定期对本行政机关已定密的政府信息进行清理,对保密期限届满的,应自行解密,符合公开条件的,应及时公开。

对属于国家秘密且在保密期限内的政府信息,符合有关法律办法的解密条件,按法定程序提请解密后予以公开。

第十七条 对在信息公开工作中违反本办法,不履行保密审查责任的单位或个人,造成国家秘密泄露或危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定的,视情节轻重,由政府信息公开工作机构、保密工作部门责令限期改正;并由有关行政主管部门或者行政监察机关给予行政处分;依法追究责任人的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十八条 法律、法规授权的全市具有管理公共事务职能的组织的政府信息公开保密审查工作,适用本办法。

第十九条 全市教育、医疗卫生、计划生育、供水、供电、供气、供热、环保、公共交通等与人民群众利益密切相关的公共企事业单位在提供社会服务过程中制作、获取的信息公开的保密审查,参照本办法执行。

第二十条 本办法由葫芦岛市政务公开办负责解释。

第二十一条 本办法自印发之日起施行。


武汉市住宅区物业管理条例

湖北省武汉市人大常委会


武汉市住宅区物业管理条例
武汉市人民代表大会常务委员会


(1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)

第一章 总则
第一条 为了规范本市住宅区物业管理,明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务,保障住宅区物业合理使用,创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
第三条 住宅区物业管理,实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主,依照本条例规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责组织实施本条例。
区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内,负责做好物业管理有关的工作。
第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策,扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章 前期物业管理与移交
第七条 本条例所称前期物业管理,是指在新建住宅区的业主委员会成立前,开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
第八条 新建住宅区在规划、设计时,应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
第十一条 在前期物业管理期间,房屋交付使用前所发生的物业管理费用,由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用,由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时,对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
开发建设单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修专项资金。
第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内,向房地产行政管理部门提出申请,经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料:
(一)住宅区规划图和批准文件;
(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
(三)道路及地下管网竣工图;
(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;
(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;
(六)其他必要资料。

第三章 业主自治管理
第十五条 住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第一次业主大会也可由业主自行组织召开,选举产生业主委员会。
第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可以书面委托承租人出席,业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
业主委员会每届任期三年,业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的,业主大会可予以撤换。
第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经20%以上业主提议,业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定,必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定,必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约,对住宅区内全体业主、使用人具有约束力,不得与法律、法规相抵触。
第十八条 业主大会行使下列职权:
(一)选举、撤换业主委员会委员;
(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会的决定;
(五)决定物业管理的其他重大事项。
第十九条 业主委员会履行下列职责:
(一)选聘或者解聘物业管理企业,代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同,物业管理服务合同经业主大会通过后生效;
(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金,并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;
(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;
(四)听取业主、使用人的意见或者建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;
(五)督促业主公约的实施;
(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况,接受业主监督;
(七)业主大会赋予的其他职责。
第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单,审议通过的业主委员会章程、业主公约,由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章 物业管理企业
第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级,实行资质管理制度。
物业管理企业在领取营业执照后60日内,经所在地的区房地产行政管理部门审查,市房地产行政管理部门批准,取得物业管理资质证书,并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的,从其规定。
国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核,取得岗位证书后方可上岗。
第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准,管理服务的期限与权限,管理服务的费用,合同的权利义务终止条件,违约责任等内容。
物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内,将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项:
(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;
(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;
(三)绿化养护;
(四)治安防范服务;
(五)清扫、保洁服务;
(六)车辆进出和停放的管理;
(七)按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;
(八)物业维修专项资金的帐务管理;
(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;
(十)其他物业管理服务事项。
第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定:
(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定,实施物业管理服务;
(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修,及时进行维修;
(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;
(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议,不断改进和完善物业管理服务;
(六)设立投诉电话,全天24小时值守,经常对住宅区进行全面巡视、检查,对违反物业管理规定的行为,予以劝阻、制止,并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内,向业主委员会结清财物,移交物业管理用房和有关资料,并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章 物业使用与维护
第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;
(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;
(三)占用、损坏住宅区共有部分,擅自移装房屋共用设施;
(四)乱抛乱倒垃圾,乱堆杂物;
(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;
(七)不按照指定地点停放车辆;
(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为,有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的,有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第三十条 业主、使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,遵守业主公约,并符合房屋使用规范的要求。
第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外,房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修,由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时,相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的,行为人应当负责赔偿。
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的,行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的,物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的,由业主委员会委托物业管理企业代为消除,其费用由该业主、使用人承担。
第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施,可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工,应当按照规定报有关部门审批,并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议,施工后,按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议,并支付设置费用。

第六章 物业管理用房与费用
第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时,分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有,由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用,
住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门,依照《中华人民共和国价格法》的有关规定,按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经
济发展水平相适应的原则确定,并必须经过听证程序。
综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成:
(一)开发建设单位移交住宅区时,按照住宅区总规模建安造价的1.5%(配置有电梯的住宅楼,按照建安造价的2.5%)向业主委员会提供的物业管理启动资金;
(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;
(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户,专项储存,按栋立帐,其中由个人出资部分核算到业主,并由区级以上房地产行政管理部门负责监管,专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时,分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋
建筑面积比例共同承担。
第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务,依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的,应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
第四十二条 房屋权属发生转移,原业主交纳的有关物业管理费用不予清退,由原业主与受让人协商清算。
第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价,挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况,接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的,由房地产行政管理部门予以处罚:
(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的,责令停止违法行为,没收违法所得,并处以5000元以上40000元以下罚款。
(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目,或者提供的管理服务达不到资质规定要求的,责令限期改正;逾期未改的,处以5000元以上20000元以下罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书。
(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员,或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物,移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的,责令限期改正;逾期未改的,处以1000元以上3000元以下罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书

(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的,责令改正,并处以2000元以上20000元以下罚款;情节严重的,吊销资质证书。
(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的,责令限期移交;逾期不移交的,处以5000元以上20000元下罚款。
(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的,责令限期履行;拒不履行的,依法强制履行,并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。
(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的,没收违法所得,责令限期改正,并处以违法所得1倍罚款。
(八)占用、损坏住宅区共有部分,擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌,损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的,责令限期改正;情节严重的,处以1000元以上10000元以下罚款。
(九)单位和个人未按照规定签订协议,擅自在住宅区内进行管线等施工的,责令限期改正,并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十五条 违反本条例其他有关规定的,由有关行政管理部门依法处理。
第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成损失的,应当承担赔偿责任。
第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的,业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的,由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
第四十八条 发生物业服务和物业收费争议,当事人可以协商解决,可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第八章 附则
第五十条 本条例中有关用语的含义为:
(一)住宅区物业,是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;
(二)业主,是指物业的所有权人;
(三)使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(四)共有部分,是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;
住宅区公用设施,是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;
房屋共用部位,是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;
房屋共用设施,是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
(五)住宅小区,是指建筑用地在2万平方米以上规模,基础设施配套比较齐全的居民生活区;
(六)住宅组团,是指建筑用地在1万平方米以上规模,并有基本配套设施的居民生活区;
(七)中高层住宅楼,是指住宅层数在7至9层,并有电梯等基本配套设施的住宅楼;
(八)高层住宅楼,是指住宅层数在10层以上,并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本,由市房地产行政管理部门统一印制。
第五十二条 其他物业的管理,可以参照本条例的规定执行。
第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。



1999年10月30日

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