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山东省人大常委会


山东省建筑市场管理条例
山东省人大常委会


（1996年10月14日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1996年12月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 资质管理
第三章 工程发包与承包管理
第四章 工程合同与造价管理
第五章 工程安全生产管理
第六章 工程质量管理
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强建筑市场管理，维护建筑市场秩序，保证建设工程质量和施工安全，保障建筑经营活动当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内，进行建设工程的发包与承包，从事建设工程的勘察、设计、施工、建筑装修、建筑构配件生产经营以及建设监理、招标代理等活动的单位和个人，均须遵守本条例。
第三条 从事建筑经营活动，应当遵循公开、公正、公平竞争的原则。
禁止分割、封锁和垄断建筑市场。
第四条 省、市（地）、县（市）人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建筑市场的统一管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行有关建筑市场管理的法律、法规；
（二）制定本行政区域内建筑市场发展规划，并组织实施；
（三）对从事建筑经营活动的单位进行资质管理；
（四）负责办理建设工程的报建和开工手续；
（五）监督管理建设工程的发包承包、招标投标工作；
（六）会同有关部门对建设工程的造价进行管理；
（七）负责建设工程安全生产的行业管理；
（八）负责建设工程质量监督检查工作，组织有关部门对建设工程进行竣工验收；
（九）依法查处建筑市场中的违法行为。
工商等行政管理部门和有关行业行政主管部门应当按照法律、法规规定的职责，协助建设行政主管部门共同做好建筑市场的监督管理工作。
第五条 各级建设行政主管部门应当加强对从事建筑经营活动的单位和个人的管理，定期培训建筑从业人员，不断提高其素质。对重要岗位的建筑从业人员，实行持证上岗制度。

第二章 资质管理
第六条 对从事建筑经营活动的单位实行资质管理制度。
第七条 从事建设工程的总承包、勘察、设计、施工、建筑装修、建筑构配件生产经营以及建设监理、招标代理等活动的单位，必须按规定到建设行政主管部门申领资质证书。
申领资质证书应当提交下列材料：
（一）按规定填写的资质申报表；
（二）法定代表人的身份证明和经济、技术负责人的职称证件；
（三）其他有关文件、资料。
第八条 建设行政主管部门应当对申领资质证书单位的资质条件进行审查，并按国家和省规定的资质等级标准颁发相应的资质证书。
第九条 取得资质证书的单位，必须按证书规定的范围从事建筑经营活动；未取得资质证书的单位，不得从事建筑经营活动。
第十条 建设行政主管部门应当对资质进行定期审验。经审验合格的，予以保留资质等级，符合晋级条件的，予以晋升资质等级；经审验不合格的，予以降低资质等级或者收回其资质证书。
第十一条 已取得资质证书的单位终止、分立、合并的，应当在规定期限内到发证机关申请注销资质证书或者重新办理资质审查手续。
第十二条 省外单位进入本省从事建筑经营活动的，应当按照国家和省有关规定向省建设行政主管部门申请办理资质验证手续。
第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书和图签。

第三章 工程发包与承包管理
第十四条 建设单位发包建设工程，可以将建设工程项目确定给一个单位总承包，也可以将建设工程的勘察、设计、施工分别发包。
禁止将一个单项工程的勘察、设计划分成若干部分发包给几个勘察、设计单位，或者将一个单位工程的施工划分成若干部分发包给几个施工单位。
第十五条 发包工程勘察、设计或者以总承包方式发包工程的，必须具备下列条件：
（一）项目可行性研究报告已经批准；
（二）建设用地规划许可证已经办理；
（三）具有工程勘察、设计所需要的基础资料；
（四）建设项目已经办理报建手续并被核准发包；
（五）建设单位项目管理机构或者其代理机构持有相应的资质等级证书。
第十六条 发包工程施工除具备前条规定的条件外，还必须具备下列条件：
（一）初步设计及概算已经批准，能按工程进度需要提供有关资料及图纸；
（二）工程项目已列入年度建设计划；
（三）建设工程规划许可证已经办理；
（四）建设资金能够满足工程进度的要求；
（五）征地、拆迁工作符合工程进度要求。
第十七条 建设工程的发包、承包活动，应当在规定场所通过招标、投标方式进行。
第十八条 建设工程的招标、投标应当按照《山东省建设工程招标投标管理条例》的规定办理。
需要进行国际招标的大型建设工程以及特殊专业建设工程的招标投标，由省建设行政主管部门会同有关行业行政主管部门共同组织实施。
第十九条 建设工程的承包单位，应当自行组织完成所承包的工程。
建设工程总承包单位可以将承包的部分建设工程发包给具有相应资质的单位；但是，除劳务分包和合同中约定的分包外，必须征得建设单位的同意。
建设工程总承包单位按照承包合同约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同约定对总承包单位负责。
禁止倒手转包或者层层分包建设工程。
第二十条 禁止任何单位和个人非法干预建设工程招标、投标活动，或者以征地、拆迁、规划、设计、垫资、提供建设用地、发放证照等为条件，指定承包单位或者强揽建设工程项目。
第二十一条 发包单位和承包单位及其工作人员不得在建设工程的发包和承包活动中行贿受贿、收受回扣。
禁止任何单位和个人通过介绍工程收取费用。
第二十二条 承包方确定后，发包方必须在开工前向建设行政主管部门申请办理开工手续。未办理开工手续的，不得开工。
对符合开工条件的建设工程，建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，给予办理开工手续。

第四章 工程合同与造价管理
第二十三条 建设工程的承包者被确定后，发包方与承包方应当依法签订合同。
订立书面合同时，必须使用国家或者省统一制定的合同示范文本。
第二十四条 建设工程合同的鉴证或者公证，应当坚持当事人自愿原则。但法律、法规另有规定的除外。
第二十五条 建设工程造价，应当依照国家和省制定的工程定额及计价办法，并根据建设行政主管部门公布的定额调整系数和价格信息合理确定。
铁路、交通、水利等行业的特殊建设工程造价，可以参照国家有关部门制定的专业建设工程概算、预算、费用定额以及计价办法确定。
第二十六条 建设工程合同造价确定后，因人工、材料、机械及其他费用发生变化确需调整的，应当根据合同条款，并依据建设行政主管部门修编的工程定额和发布的调整系数、价格信息进行调整。具体调整办法由发包方和承包方在合同中约定。
第二十七条 建设工程实行按质论价。对工程质量达到优良等级的，实行优价；对工程质量达不到合同规定的相应等级要求的，应当扣除一定幅度的承包价。
发包单位对工程质量和工期有特殊要求的，应当给予承包单位相应的价格补偿。
第二十八条 任何单位和个人均不得随意扩大或者缩小工程计价的各项取费范围，不得随意抬高或者压低取费标准。
第二十九条 承包方应当按照合同约定的期限和质量要求交付建设工程，发包方应当按照合同约定的期限支付工程价款。违反合同规定的，违约方应当承担违约责任。
拖欠工程款未付清前，建设单位不得申请开工建设新的项目，建设行政主管部门不得为其办理开工手续。

第五章 工程安全生产管理
第三十条 建设工程安全生产管理应当坚持安全第一，预防为主的方针。
第三十一条 建设行政主管部门负责建设工程安全生产的行业管理，并依法接受劳动行政主管部门的指导和监督。
第三十二条 建设工程设计应当符合建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能，并在设计中规定相应的措施，保障施工作业人员的安全和健康。
第三十三条 建设工程施工单位应当按规定取得安全生产资格，遵守有关安全生产的法律、法规和施工现场安全技术规范、管理规程和规定，在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施，并对施工现场实行封闭管理。
第三十四条 建设单位应当为施工单位提供必要的安全作业环境和相关的地下管线资料。施工单位应当采取措施保证施工现场及地下管线的安全，其所需费用由建设单位负责。
第三十五条 建设单位和施工单位应当遵守有关环境保护法律、法规的规定，采取措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害，保护施工现场范围内公共设施及毗邻建筑物和构筑物的安全。
第三十六条 施工单位及其作业人员在施工过程中，有权拒绝执行违章指令，有权对影响人身健康的作业程序和作业条件提出改进意见，有权获得必要的劳动安全防护用品，有权对危及生命安全和身体健康的行为提出批评、检举和控告。
第三十七条 施工中发生事故时，施工单位应当及时采取减少人身伤亡和事故损失的措施，并按照国家有关规定及时向有关部门报告。

第六章 工程质量管理
第三十八条 建设工程实行质量监督制度。
建设行政主管部门应当加强对建设工程的质量管理，监督从事建筑经营活动的单位和个人，按照国家规定的工程质量标准从事建筑经营活动。
第三十九条 建设行政主管部门的建设工程质量监督机构，必须具备相应的监督、检测条件和能力，经省级以上建设行政主管部门考核合格后，方可承担建设工程质量的监督任务。
建设工程质量监督机构，依据国家有关法律、法规、技术标准及设计文件，对建设工程质量实施监督。
第四十条 建设工程实行建设监理制度。建设单位委托工程监理单位监理，应当签订书面监理合同。工程监理单位应当按照合同约定，对建设工程实施管理，并对建设单位负责。
第四十一条 建设工程开工前，建设单位必须按规定到建设工程质量监督机构办理质量监督手续；组织设计和施工单位进行设计和图纸会审；施工中应当按照国家有关工程建设法律、法规、技术标准及合同规定，对工程质量进行检查；工程竣工后，及时报请建设行政主管部门进行工程
质量等级核定及竣工验收。
第四十二条 建设单位提供的图纸、资料、材料和设备，必须符合国家和省规定的有关标准或者质量要求。
第四十三条 勘察、设计单位，应当按照国家有关规定、技术标准和合同的约定，对建设工程进行设计，并对本单位编制的勘察设计文件的质量负责。
第四十四条 施工单位必须按照勘察、设计文件要求进行施工，严格遵守技术标准规范和操作规程，并对本单位施工的工程质量负责。
禁止偷工减料。禁止使用未经检验或者经检验不合格的建筑材料、建筑构配件及设备。
第四十五条 建设工程竣工后，必须报经建设工程质量监督机构核定工程质量等级。未经核定质量等级或者经核定质量不合格的建设工程，不得交付验收。
第四十六条 施工单位交付验收的建设工程必须符合下列要求：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容，并达到国家规定的竣工条件；
（二）工程质量经有关质量监督机构核定，符合国家有关法律法规、技术标准、设计文件及合同约定的要求；
（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构配件应当具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；
（四）具有完整的工程技术档案和竣工图；
（五）有已经签署的工程保修证书。
第四十七条 对符合交付验收条件的建设工程，建设行政主管部门必须按照有关规定组织有关部门进行竣工验收。未经验收或者经验收不合格的建设工程，不得交付使用。
参加建设工程竣工验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第四十八条 建设工程验收后，建设单位和承包单位应当按规定向工程档案管理部门移交工程档案。
第四十九条 建设工程自办理竣工验收手续后，在规定的保修期内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成质量缺陷的，应当由施工单位负责维修。维修所需费用由责任方按规定承担。

第七章 法律责任
第五十条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，吊销其资质证书：
（一）未申领资质证书而从事建设工程的总承包、勘察、设计、施工、建筑装修、建筑构配件生产经营以及建设监理、招标代理等活动的；
（二）超越资质等级范围承包建设工程的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
（四）倒手转包或者层层分包建设工程的；
（五）在施工中偷工减料或者使用未经检验以及经检验不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的。
第五十一条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款：
（一）未按规定办理建设工程报建手续的；
（二）未按规定进行建设工程招标发包的；
（三）将工程发包给不具备承包条件单位的；
（四）未按规定申请办理建设项目开工手续的；
（五）未按规定办理建设工程质量监督手续的；
（六）未经核定质量等级和竣工验收而使用建设工程的。
第五十二条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门或者有关行业行政主管部门按照职责分工，责令其限期改正，给予警告，并处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，责令其停业整顿六个月至一年：
（一）未按照规定采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施的；
（二）对应当采取防护措施的毗邻建筑物、构筑物和特殊作业环境，未采取防护措施的；
（三）未按照建设工程设计图纸或者施工组织设计进行施工的；
（四）在施工中发生责任事故以及发生责任事故未及时采取措施或者未按照规定如实报告事故情况的。
第五十三条 违反本条例规定，非法干预建设工程招标、投标活动，指定承包单位或者强揽建设工程的；在建设工程发包承包活动中行贿受贿、收受回扣，或者通过介绍工程收取费用的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 没收违法所得和收缴罚款，应当出具省财政部门统一制发的罚没票据。罚没收入按国家规定上缴国库，任何单位和个人不得截留、分成。
第五十五条 违反本条例规定，造成工程质量、安全事故及其他人身、财产损害的，应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条 拒绝、阻碍建设行政主管部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条 建设行政主管部门和建设工程质量监督机构工作人员违反本条例规定，玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十八条 参加建设工程竣工验收的单位和个人，未按国家和省有关竣工验收的规定进行验收，为不合格的建设工程出具合格的鉴定意见和竣工验收结论的，由其所在单位或者上级主管部门、行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第六十条 国家直接管理的建设工程，国家另有规定的，按其规定执行。
抢险救灾工程及其他临时性建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本条例。
集镇、村庄公共建设工程的建筑活动，参照本条例执行。
第六十一条 本条例自1996年12月1日起施行。1986年8月31日山东省人民政府发布的《山东省建筑市场管理暂行规定》同时废止。



1996年10月14日

　　　　　　　　　　　　　　试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。