音像制品批发、零售、出租管理办法
文化部
文化部令第22号
《音像制品批发、零售、出租管理办法》已经2002年3月5日文化部部务会议审议通过，现予发布，自2002年4月10日起施行。
部长 孙家正
2002年3月28日
音像制品批发、零售、出租管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强音像制品批发、零售、出租的管理，促进音像事业的发展和繁荣，丰富人民群众的文化生活，促进社会主义物质文明和精神文明建设，根据《音像制品管理条例》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于录有内容的录音带、录像带、唱片、激光唱盘和激光视盘等音像制品的批发、零售和出租等活动。
第三条 从事音像制品批发、零售、出租，应当遵守宪法和有关法律、法规，坚持为人民服务和为社会主义服务的方向，传播有益于经济发展和社会进步的思想、道德、科学技术和文化知识。
第四条 国家禁止经营载有下列内容的音像制品：
(一)反对宪法确定的基本原则的；
(二)危害国家统一、主权和领土完整的；
(三)泄露国家秘密、危害国家安全或者损害国家荣誉和利益的；
(四)煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结，或者侵害民族风俗、习惯的；
(五)宣扬邪教、封建迷信的；
(六)扰乱社会秩序，破坏社会稳定的；
(七)宣扬淫秽、赌博、暴力或者教唆犯罪的；
(八)侮辱或者诽谤他人，侵害他人合法权益的；
(九)危害社会公德或者民族优秀文化传统的；
(十)有法律、行政法规和国家规定禁止的其他内容的。
第五条 文化部负责全国音像制品批发、零售、出租的监督管理工作。
县级以上地方人民政府文化行政部门负责本行政区域内音像制品批发、零售、出租的监督管理工作。
第六条 国家对音像制品批发、零售、出租活动实行许可制度；未经许可，任何单位和个人不得从事音像制品批发、零售、出租活动。
依照本办法发放的许可证和批准文件，不得出租、出借、出售或者以其他形式转让。
第七条 文化部制定全国音像市场的发展规划，宏观调控全国音像市场。
省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门根据全国音像市场的发展规划和本地区经济社会发展情况，制定本地区音像市场的发展规划，引导本地区音像市场的健康发展。
第八条 文化行政部门及其工作人员不得从事或者变相从事音像制品批发、零售、出租活动，并不得参与或者变相参与音像制品批发、零售、出租单位的经营活动。
第二章 经营单位
第九条 设立音像制品批发单位，应当具备下列条件：
(一)有音像制品批发单位的名称和章程；
(二)有确定的业务范围；
(三)有固定的经营场所，营业面积不低于100平方米；
(四) 有不低于100万元的注册资本；
(五) 有适应业务范围需要的组织机构和5人以上的专职从业人员；
(六) 法律、行政法规规定的其他条件。
省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门可以根据情况提高本条第一款第（三）、（四）、(五)项规定的条件。
第十条 申请设立音像制品批发单位，报所在地省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门审批。文化行政部门应当自收到申请书之日起30日内作出批准或者不批准的决定。批准的，发给《音像制品经营许可证》并报文化部备案。申请人持《音像制品经营许可证》到工商行政管理部门登记，依法领取营业执照；不批准的，应当说明理由。
申请书应当载明下列内容：
(一)音像制品批发单位的名称、地址；
(二)音像制品批发单位的法定代表人或者主要负责人的姓名、住址；
(三)音像制品批发单位的资金来源及其合法证明、资金数额；
(四)音像制品批发单位经营场所的情况和使用权证明；
(五)从业人员的资料。
第十一条 设立音像制品零售、出租单位或者个人申请从事音像制品零售、出租业务，应当具备下列条件：
(一)有零售、出租单位的名称或者个人的经营字号；
(二)有确定的业务范围；
(三)有固定的经营场所，其中，在直辖市、省会城市和计划单列市市区内营业的，营业面积不得低于40平方米；
(四)有适应业务范围和规模需要的注册资本；
(五)有适应业务范围需要的专职从业人员;
(六)法律、行政法规规定的其他条件。
省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门可以根据情况对本条第一款第（三）、（四）、(五)项规定的条件作出具体规定。
第十二条 申请设立音像制品零售、出租单位或个人申请从事音像制品零售、出租业务，报所在地县级地方人民政府文化行政部门审批。文化行政部门应当自收到申请书之日起30日内作出批准或者不批准的决定。批准的，发给《音像制品经营许可证》并报上一级地方人民政府文化行政部门备案。申请人应当持《音像制品经营许可证》到工商行政管理部门登记，依法领取营业执照；不批准的，应当说明理由。
申请书应当载明下列内容：
(一)音像制品零售、出租单位的名称、地址或者从事零售、出租业务的个人的经营字号、地址；
(二)音像制品零售、出租单位的法定代表人或者主要负责人的姓名、住址或者从事零售、出租业务的个人的姓名、住址；
(三)音像制品零售、出租单位或者从事零售、出租业务的个人的资金来源及其合法证明、资金数额；
(四)音像制品零售、出租经营场所的情况和使用权证明；
(五)从业人员的资料。
第十三条 音像制品出版单位可以按照国家有关规定批发、零售本单位出版的音像制品。从事非本单位出版的音像制品批发、零售业务的，应当依照本办法第九条、第十条、第十一条、第十二条的规定办理审批登记手续。
第十四条 设立音像制品连锁经营单位，应当具备下列条件：
(一)有音像制品连锁经营单位的名称、章程；
(二)有确定的业务范围；
(三)有不低于500万元的注册资本，其中，从事全国性连锁经营的，注册资本不低于3000万元；
(四)有10个以上音像制品连锁门店；
(五)有适应业务范围需要的组织机构和15人以上的专职从业人员；
(六)有向连锁门店提供经营指导和配送音像制品的能力；
(七)法律、行政法规规定的其他条件。
第十五条 音像制品连锁经营单位应当按照《公司法》的要求组建和运营。
第十六条 符合下列条件的音像制品批发单位，可以申请设立音像制品连锁经营单位：
(一)具有独立法人资格，从事音像制品批发业务2年以上，并取得良好经营业绩的；
(二)申请前2年无违法记录的。
第十七条 申请设立音像制品连锁经营单位，报所在地省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门审批；申请设立全国性音像制品连锁经营单位，由其总部所在地省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门审核同意后，报文化部审批。文化行政部门应当自收到申请书之日起30日内作出批准或者不批准的决定。批准的，发给《音像制品经营许可证》，申请人应当持《音像制品经营许可证》到工商行政管理部门登记，依法领取营业执照；不批准的，应当说明理由。
申请书应当载明下列内容：
(一)音像制品连锁经营单位的名称、地址；
(二)音像制品连锁经营单位的法定代表人或者主要负责人的姓名、住址；
(三)音像制品连锁经营单位的资金来源及其合法证明、资金数额；
(四)音像制品连锁经营单位组织机构和章程；
(五)音像制品连锁经营单位总部和连锁门店经营场所的情况和使用权证明；
(六)音像制品连锁经营单位总部和连锁门店管理人员的资料；
(七)音像制品连锁经营单位配送机构、配送手段和配送管理制度的情况。
未经批准和登记注册，不得在单位名称中使用“连锁”字样，不得以连锁方式从事音像制品批发、零售、出租经营活动。
第十八条 音像制品连锁经营单位可以选择或者同时采用直营连锁和特许连锁的方式经营，但是，采用特许连锁方式，应当具有从事直营连锁经营一年以上的经历，并报原审批部门核准。
直营连锁，是指连锁门店均由连锁总部全资或控股开办，在总部的直接管理下统一经营。
特许连锁，是指连锁门店由连锁总部参股设立或与连锁总部无资产关系，通过与总部签订合同，取得使用总部商标、名称、经营技术及销售总部商品的特许权。
第十九条 申请设立通过信息网络从事音像制品经营业务的单位，参照本办法第九条、第十条的有关规定办理审批手续。
音像出版单位通过信息网络经营本单位出版的音像制品或者音像制品批发单位通过信息网络经营音像制品的，应当备齐本单位《音像制品经营许可证》、网站或所链接网站名、电子邮件地址等材料，报所在地省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门核准后方可经营。
第三章 经营与管理
第二十条 音像制品批发、零售、出租经营单位和从事音像制品零售、出租业务的个人，不得经营下列音像制品：
(一)非音像出版单位出版的音像制品和非音像复制单位复制的音像制品；
(二)未经文化部批准进口的音像制品；
(三)供研究、教学参考或者用于展览、展示的进口音像制品；
(四)侵犯他人著作权的音像制品。
第二十一条 音像制品批发、零售、出租经营单位和从事音像制品零售、出租业务的个人，不得超越批准的经营范围从事音像制品经营活动。
第二十二条 音像制品零售、出租单位和从事音像制品零售、出租业务的个人应当从音像出版、批发单位进货经营。
第二十三条 音像制品连锁经营单位的门店应当在其总部的管理下，统一经营规范，销售其总部统一采购配送的音像制品。
音像制品连锁经营单位的配送中心以及直营连锁门店的名称中应当使用其总部名称中的字号。特许连锁门店经其总部同意，也可以使用其总部名称中的字号。
音像制品连锁经营单位总部的名称中应当使用“连锁”字样。
第二十四条 音像出版单位出版的音像制品和音像制品成品进口单位进口的音像制品应当加贴文化部监制的音像制品防伪标识。
第二十五条 音像制品批发、零售、出租单位和从事音像制品零售、出租业务的个人应当将《音像制品经营许可证》悬挂在营业场所的显著位置。
第二十六条 通过信息网络从事音像制品经营业务的单位应当在网站或网页标明音像制品经营许可证编号、发证部门；所经营音像制品应标明名称、出版单位、中国标准音像制品编码，属进口音像制品的，还应当同时标明进口批准文件文号。
第二十七条 音像制品批发、零售、出租单位应当将本单位音像制品仓库的地址、面积等情况报批准、登记部门备案。
第二十八条 任何单位和个人不得托运、邮寄或者运输本办法第四条规定禁止经营的和第二十条规定不得经营的音像制品。
第二十九条 音像制品出版、批发单位批发音像制品，应当按照国家有关规定开具发货清单。
音像制品批发、零售单位和从事音像制品零售业务的个人销售音像制品应当开具发票，发票上应当注明音像制品名称、价格和金额。
音像制品出租单位和从事音像制品出租业务的个人应当登记出租音像制品的时间、名称和数量等事项。
有关票据、清单和登记材料应当至少保存两年以备查验。
第三十条 音像制品出版、批发单位举办音像制品订货会或者展销会，应当在开幕之日起15日以前报举办地省、自治区、直辖市文化行政部门备案。
举办国际音像制品订货会、展销会，举办单位应当在开幕之日起30日以前报文化部备案。
报送的备案材料应当载明订货会或者展销会的举办单位名称、举办地点、时间、参展单位和产品目录等。
第三十一条 音像复制单位不得从事音像制品批发、零售、出租业务。
第三十二条 县级以上地方人民政府文化行政部门应当受理鉴定音像制品是否违法的申请，并自受理申请之日起10日内出具鉴定书。
申请人应当向音像制品获得地县级地方人民政府文化行政部门提出申请，申请时应当提交申请书、音像制品和有关票据。申请书应当载明音像制品来源、名称、数量、获得日期、鉴定目的。
当事人对鉴定结果有异议的，可以自收到鉴定书之日起或自知道鉴定结果之日起15日内提请上级文化行政部门进行复核，上级文化行政部门应当在收到复核申请书之日起15日内出具书面复核结论。
第三十三条 音像制品批发、零售、出租和连锁经营单位，每二年履行一次审核登记手续。审核工作由原发证部门办理。
第三十四条 音像制品批发、零售、出租和连锁经营单位变更名称、业务范围，或者兼并其他音像制品批发、零售、出租和连锁经营单位，或者因合并、分立而设立新的音像制品批发、零售、出租和连锁经营单位的，应当依照《音像制品管理条例》、本办法和企业登记管理有关规定办理审批和登记手续。
音像制品批发、零售、出租和连锁经营单位改变地址、法定代表人或者主要负责人或者终止经营活动，从事音像制品零售、出租业务的个人变更业务范围、地址或者终止经营活动的，应当到原登记的工商行政管理部门办理变更登记或者注销登记，并自登记之日起30日内向原批准的文化行政部门备案。但是，变更地址超过原发证机关管辖范围的，应当按照前款的规定办理审批和登记手续。
第四章 法律责任
第三十五条 文化行政部门及其工作人员，利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，批准不符合法定设立条件的音像制品批发、零售、出租单位，或者不履行监督职责，或者发现违法行为不予查处，造成严重后果的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照刑法关于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，给予降级或者撤职的行政处分。
第三十六条 文化行政部门的工作人员从事或者变相从事音像制品批发、零售、出租经营活动的，参与或者变相参与音像制品批发、零售、出租单位的经营活动的，依法给予撤职或者开除的行政处分。
文化行政部门有前款所列行为的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照前款规定处罚。
文化行政部门无正当理由拒绝受理鉴定音像制品是否违法的申请的，应当对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第三十七条，未经批准，擅自设立音像制品批发、零售、出租单位，或者擅自从事音像制品批发、零售、出租业务的，由工商行政管理部门予以取缔，没收违法经营的音像制品和违法所得以及进行违法活动的专用工具、设备；违法经营额1万元以上的，并处违法经营额5倍以上10倍以下的罚款；违法经营额不足1万元的，并处5万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
音像制品批发、零售、出租单位和从事音像制品零售、出租业务的个人超越批准的业务范围从事音像制品经营活动的，由文化行政部门提请工商行政管理部门依照本条第一款的规定予以处罚。
第三十八条 音像制品批发、零售、出租单位经营含有本办法第四条禁止内容的音像制品的，由文化行政部门没收违法音像制品，没收违法所得；违法经营额1万元以上的，并处违法经营额5倍以上10倍以下的罚款；违法经营额不足1万元的，并处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，并由原发证机关吊销许可证。违反《治安管理处罚条例》的，提请公安部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 音像制品批发、零售、出租单位变更名称、地址、法定代表人或者主要负责人、业务范围等，未依照本办法办理审批、备案手续的，由文化行政部门责令改正，给予警告；情节严重的，并责令停业整顿或者由原发证部门吊销许可证。
第四十条 音像制品批发、零售、出租经营单位和从事音像制品零售、出租业务的个人经营非音像出版单位出版的音像制品和非音像复制单位复制的音像制品、经营未经文化部批准进口的音像制品或者经营供研究和教学参考或者用于展览展示的音像制品不足100张（盘）的，由文化行政部门责令停止违法行为，给予警告，没收违法音像制品和违法所得，并处1万元以上5万元以下的罚款；再次违法经营的，并由原发证机关吊销许可证。
音像制品批发、零售、出租单位和从事音像制品零售、出租业务的个人经营上述音像制品100张(盘)以上的，由文化行政部门责令停止违法行为，没收违法音像制品和违法所得，由原发证机关吊销许可证。其中，违法经营额1万元以上的，并处违法经营额5倍以上10倍以下的罚款；违法经营额不足1万元的，并处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 托运、邮寄、运输、仓储和包装本办法第四条规定禁止经营的和第二十条规定不得经营的音像制品，由文化行政部门予以没收，并依照有关法律、法规对责任人予以处罚。
第四十二条 单位被吊销许可证的，其法定代表人或者主要负责人自许可证被吊销之日起10年内不得担任音像制品批发、零售、出租单位的法定代表人或者主要负责人。
从事音像制品零售、出租业务的个人被处以吊销许可证行政处罚的，自许可证被吊销之日起10年内不得从事音像制品零售、出租业务。
第五章 附 则
第四十三条 《音像制品经营许可证》由省、自治区、直辖市人民政府文化行政部门根据文化部提供的样式统一印制。
许可证分为正本和副本。正本为悬挂式，副本为折叠式。
第四十四条 法律、行政法规对中外合作音像制品分销企业、音像制品的进口和经营性音像制品放映活动的管理另有规定的，从其规定。
第四十五条 本办法由文化部负责解释。
第四十六条 本办法自2002年4月10日起施行。1996年1月30日文化部发布的《音像制品批发、零售、出租和放映管理办法》同时废止。
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
