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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 21:22:03  浏览:9027   来源:法律资料网
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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大同市重大行政处罚决定备案审查规定

山西省大同市人民政府


大同市人民政府令

第50号


  《大同市重大行政处罚决定备案审查规定》已经2005年6月22日市人民政府第27次常务会议审议通过,现予公布,自2005年7月1日起施行。



市 长 郭良孝  

二00五年六月二十二日


大同市重大行政处罚决定备案审查规定




  第一条 为加强对重大行政处罚的监督,保证行政处罚行为的合法、公正,保护公民、法人或者其他组织的合法权益,促进行政机关依法行政,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《山西省行政执法条例》、《山西省行政执法检查规定》和《大同市行政执法责任制条例》,制定本规定。


  第二条 本市行政区域内具有行政处罚权的行政执法机关和组织(简称备案机关)作出重大行政处罚决定按照本规定进行备案。


  第三条 本规定所称重大行政处罚决定是指备案机关作出的下列行政处罚决定:
  (一)对公民处以5000元以上罚款或者没收同等价值数额的违法所得和非法财物;
  (二)对法人或者其他组织处以50000元以上罚款或者没收同等价值数额的违法所得和非法财物;
  (三)责令停产停业;
  (四)吊销许可证或者企业营业执照;
  (五)10日以上行政拘留;
  (六)法律、法规和省政府规章规定的其他重大行政处罚。


  第四条 市、县(区)人民政府应加强对本行政区域内重大行政处罚决定备案审查工作的领导与监督。
  市、县(区)人民政府法制工作机构(简称审查机关)负责对本行政区域内重大行政处罚决定备案审查工作进行指导、检查和监督,并按本规定具体办理重大行政处罚决定备案的受理和审查工作。


  第五条 备案机关作出重大行政处罚决定前,应先经本机关法制工作机构审核。备案机关的法制工作机构具体承办本机关重大行政处罚决定的备案报送工作。


  第六条 备案机关应在重大行政处罚决定作出之日起三十日内依照下列规定备案:
  (一)县(区)、乡(镇)人民政府作出的重大行政处罚决定,报送上一级人民政府备案;
  (二)市、县(区)辖区内具有行政处罚权的机关和组织作出的重大行政处罚决定,报送本级人民政府备案。


  第七条 备案机关报送重大行政处罚决定,应提交备案报告,并附行政处罚决定书和行政处罚案件情况说明。
  行政处罚案件情况说明应载明下列内容:
  (一)基本事实和依据情况;
  (二)行政执法人员资格情况;
  (三)行政执法程序情况;
  (四)其他需要说明的情况。


  第八条 审查机关应当在收到重大行政处罚决定备案材料之日起三十日内,依法对下列内容进行审查:
  (一)行政处罚决定主体是否合法,行政执法人员是否具备执法资格;
  (二)认定事实是否清楚,证据是否确凿、充分;
  (三)适用依据是否正确;
  (四)程序是否合法;
  (五)内容是否适当;
  (六)行政执法文书是否规范;
  (七)是否超越或滥用执法权;
  (八)是否以行政处罚代替刑罚;
  (九)其他应当审查的内容。


  第九条 审查机关在审查重大行政处罚决定时,可调阅有关的案卷材料,并询问相关办案人员。备案机关及其相关办案人员应当予以配合,不得拒绝。


  第十条 审查机关经审查认为重大行政处罚决定违法或不当的,应提出处理意见,由审查机关或本级人民政府发出《行政执法监督建议书》。备案机关无正当理由,应按《行政执法监督建议书》的要求执行。
  备案机关无正当理由未按《行政执法监督建议书》要求执行的,由审查机关或本级人民政府发出《行政执法监督通知书》责令改正。备案机关应按《行政执法监督通知书》的要求执行,并在规定的期限内将改正结果书面报告发出监督通知书的机关。


  第十一条 备案机关及其相关人员未按本规定第六条、第七条、第九条、第十条规定执行的,由审查机关责令其按要求执行;经责令仍不执行的,由审查机关按有关规定或建议有关部门、本级人民政府追究相关责任人员责任。


  第十二条 备案机关及其执法人员在作出重大行政处罚决定过程中违法执法的,由审查机关按有关规定或建议有关部门、本级人民政府追究相关责任人员责任;情节严重构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。


  第十三条 审查机关及其审查工作人员在对重大行政处罚决定进行备案审查过程中,徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的,由上级机关或本级人民政府通报批评或追究相关责任人员责任。


  第十四条 各县(区)人民政府法制工作机构应将本行政区域内年度重大行政处罚决定备案审查情况进行登记汇总,并于次年1月31日前上报市人民政府法制工作机构。


  第十五条 本规定自2005年7月1日起施行。

海南省实施《中华人民共和国母婴保健法》办法

海南省人大常委会


海南省实施《中华人民共和国母婴保健法》办法
海南省人民代表大会常务委员会


(海南省第二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2000年5月26日通过)


第一条 根据《中华人民共和国母婴保健法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 各级人民政府应当将母婴保健事业纳入国民经济和社会发展计划,逐年增加母婴保健经费投入,建立健全母婴保健服务网络;对少数民族、贫困地区的母婴保健事业给予重点扶持。
第三条 县级以上人民政府卫生行政部门主管本行政区域内的母婴保健工作。其他有关部门在各自的职责范围内,配合卫生行政部门做好母婴保健工作。妇联、工会、村(居)民委员会等组织应当协助卫生行政部门做好母婴保健工作。
第四条 各级人民政府卫生行政部门、医疗保健机构应当加强母婴保健宣传教育,普及母婴保健科学知识。有关行政部门、新闻媒体、社会团体、企事业单位应当协助卫生行政部门做好宣传教育工作。
第五条 医疗保健机构开展助产技术、结扎手术、终止妊娠手术等母婴保健技术服务的,必须经县级以上卫生行政部门审批,取得相应的母婴保健技术服务执业许可证。
开展婚前医学检查的,必须经设区的市级以上卫生行政部门审批,取得母婴保健技术服务执业许可证。
开展遗传病诊断、产前诊断、新生儿疾病筛查、人工授精等母婴保健专项技术服务的,必须经省卫生行政部门审批,取得相应的母婴保健技术服务执业许可证。
卫生行政部门应当定期向社会公布具有母婴保健技术服务执业许可证的医疗保健机构名单,并将开展婚前医学检查单位的名单告知民政部门。
第六条 医疗保健机构从事助产技术、结扎手术、终止妊娠手术的人员,以及其他从事家庭接生的人员,必须经县级以上卫生行政部门考核,并取得相应的母婴保健技术考核合格证书、家庭接生员技术合格证书。
从事婚前医学检查、遗传病诊断、产前诊断、新生儿疾病筛查、人工授精的人员,必须经过省卫生行政部门的考核,并取得相应的母婴保健技术考核合格证书。
第七条 省、市、县、自治县人民政府可以设立母婴保健医学技术鉴定委员会,负责对有异议的婚前医学检查、遗传病诊断和产前诊断结果等进行医学技术鉴定。
母婴保健医学技术鉴定委员会的组成人员,应当具有主治医师以上专业技术职称,由卫生行政部门提出人选,报同级人民政府聘任。
第八条 医疗保健机构应当按照国家和本省有关规定,为育龄妇女、孕产妇、婴幼儿提供保健服务。
婚前医学检查、产前检查、产前诊断等母婴保健技术服务的收费项目和标准,由省价格、卫生、财政行政主管部门拟订,报经省人民政府批准。任何单位和个人不得擅自增加收费项目或者提高收费标准。
对少数民族、贫困地区或者交费确有困难人员的婚前医学检查,应当减免收费,具体办法由省人民政府制定。
第九条 准备结婚的男女双方在结婚登记前,应当到当地婚前医学检查单位进行婚前医学检查。准备结婚的当事人一方为外国人、华侨,或者为香港、澳门、台湾地区居民的,应当到省卫生行政部门指定的婚前医学检查单位进行婚前医学检查。
婚前医学检查单位必须遵守和执行国家有关婚前医学检查的规定,不得擅自增加或者减少婚前医学检查项目。
婚前医学检查单位应当根据本地的实际情况,定期到边远地区开展巡回婚前医学检查。
设区的市级以上卫生行政部门可以根据国家规定的标准,批准医疗保健机构设立婚前医学检查点,方便群众就近检查。
第十条 婚前医学检查单位应当对接受婚前医学检查的人员,及时出具婚前医学检查证明,并建立婚前医学检查档案。
对患指定传染病在传染期内或者有关精神病在发病期内的,应当提出暂缓结婚的书面意见。
对患医学上认为不宜生育的严重遗传性疾病的,应当向当事人说明情况,提出医学意见,并及时告知其户籍所在地县级人民政府计划生育行政部门和婚姻登记管理机关。
第十一条 对婚前医学检查不能确诊的,婚前医学检查单位应当告知受检查者到省卫生行政部门指定的医疗保健机构进行确诊,并根据确诊结果出具婚前医学检查证明。
当事人对婚前医学检查结果有异议的,可以向母婴保健医学技术鉴定委员会申请医学技术鉴定,取得医学鉴定证明。
第十二条 婚姻登记管理机关在办理结婚登记时,应当查验婚前医学检查证明或者医学鉴定证明。对不符合结婚登记条件的,应当向当事人说明理由。
第十三条 孕妇应当在怀孕十二周内到当地医疗保健机构建立孕产妇保健手册,定期接受产前检查、孕产期保健教育和医学指导等孕产期保健服务。
非本省户籍的孕妇在本省暂住的,应当到居住地的医疗保健机构登记,建立孕产妇保健手册,接受孕产期保健服务。
第十四条 推行母婴保健保偿制度。医疗保健机构可以在当事人自愿的基础上,与其签订母婴保健保偿合同,约定提供孕产期、婴幼儿保健等服务的项目,以及保偿的范围和赔偿金额。
母婴保健保偿管理办法由省卫生行政部门制订并报省人民政府批准后执行。
第十五条 医疗保健机构对孕妇进行产前检查,发现或者怀疑胎儿异常,或者有其他需要进行产前诊断的,应当进行产前诊断。
经产前诊断,胎儿患有严重遗传性疾病或者有严重缺陷,孕妇因患严重疾病继续妊娠可能危及其生命安全或者严重危害其身体健康和胎儿正常发育的,医师应当向夫妻双方说明情况,并提出终止妊娠的书面医学意见。
第十六条 对患有医学上认为不宜生育严重遗传性疾病者施行结扎手术,或者依照本办法第十五条规定施行终止妊娠的,应当经本人书面同意。本人无行为能力的,应当经其法定监护人书面同意。
接受前款规定终止妊娠或者结扎手术的,享受国家规定的免费服务和休假。其费用纳入县级以上人民政府母婴保健事业经费,单项列支。
第十七条 禁止采用技术手段对胎儿进行性别鉴定。医学上确实需要对胎儿进行性别鉴定的,由医疗保健机构提出申请,市、县、自治县母婴保健医学技术鉴定委员会审核,并征求同级计划生育部门的意见,报省卫生行政部门批准后,到省卫生行政部门指定的医疗保健机构进行鉴定。

对孕妇进行产前检查、产前诊断或者其他医疗诊断的单位和个人,不得向当事人提供有关胎儿性别的信息和意见。
禁止任何单位和个人为孕妇施行性别选择性终止妊娠手术。符合计划生育规定怀孕的妇女,因医学上需要终止妊娠的,应当由县级以上医疗保健机构出具终止妊娠医学意见。
第十八条 实行住院分娩。不能住院分娩的,应当由取得家庭接生员技术合格证书的人员施行消毒接生。高危孕妇应当住院分娩,实行重点监护。
各级卫生行政部门应当按照区域卫生规划的要求,加强少数民族、边远贫困地区医疗保健机构的产科建设和人员的培养。
第十九条 孕产妇死亡、婴儿死亡和新生儿出生有缺陷的,医疗保健机构和家庭接生人员应当及时向当地卫生行政部门或者其指定的医疗保健机构报告。
第二十条 保护和支持母乳喂养。医疗保健机构应当为母乳喂养提供指导和帮助。用人单位应当为妇女哺乳提供必要的条件。
第二十一条 医疗保健机构应当为婴幼儿建立儿童保健手册,对新生儿进行访视,并定期对婴幼儿进行健康检查和预防接种,为婴幼儿健康成长提供医疗保健服务。
逐步开展新生儿疾病筛查服务。有产科的医疗保健机构负责新生儿疾病筛查的取样和送检工作,经省卫生行政部门指定的新生儿疾病筛查单位负责筛查、诊断、治疗和随访工作。
第二十二条 县级以上卫生行政部门对本行政区域内的托儿所、幼儿园的卫生保健工作进行监督管理。
卫生行政部门可以委托妇幼保健机构按照划定的区域,对托儿所、幼儿园卫生保健工作进行业务指导和检查。
第二十三条 开办托儿所、幼儿园应当符合国家规定的卫生标准和安全标准,取得县级以上卫生行政部门颁发的卫生保健合格证书。
第二十四条 托儿所、幼儿园工作人员,每年必须进行健康检查,取得健康证明书后才能上岗。卫生保健人员、保育员、营养员还应当经过有关专业培训,并取得相应的技术证书。
儿童凭健康证明办理入托、入园手续。
托儿所、幼儿园工作人员和入托、入园儿童的健康检查,应当到符合国家技术标准和条件的医疗保健机构进行。
第二十五条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上卫生行政部门予以制止,并根据情节给予警告,没收违法所得,没收非法行医的医疗器械和设备,对单位处5000元以上2万元以下、对个人处1000元以上5000元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)擅自从事婚前医学检查、遗传病诊断、产前诊断、人工授精、新生儿疾病筛查、医学技术鉴定、助产技术、结扎手术和终止妊娠手术、家庭接生的;
(二)擅自增加或者减少婚前医学检查项目的;
(三)擅自出具本办法规定的有关医学证明的;
(四)出具虚假医学证明的;
(五)伪造、变造、出卖本办法规定的许可证、合格证和有关证明的;
(六)擅自进行胎儿性别鉴定的;
(七)擅自向当事人提供胎儿性别信息和意见的;
(八)擅自对孕妇施行性别选择性终止妊娠手术的。
医疗保健机构工作人员有前款所列行为之一的,由其所在单位或者卫生行政部门根据情节给予行政处分,情节严重的,依法取消执业资格。
第二十六条 托儿所、幼儿园违反本办法规定,聘用未取得健康证明书的人员从事保教、保育工作和炊事员工作,或者录取未经健康检查或者经健康检查不宜入托、入园的儿童入托、入园的,由县级以上卫生行政部门责令限期改正;逾期不改正的,处1000元以上3000元以下的
罚款。
未取得卫生保健合格证书开办托儿所、幼儿园的,由教育行政部门责令停止招生和办所、办园。
第二十七条 卫生行政部门对不符合条件的医疗保健机构和个人颁发母婴保健技术服务执业许可证、技术考核合格证书的,由其主管机关或者监察机关对直接责任人员给予行政处分。
婚姻登记管理机关工作人员办理婚姻登记,不按照本办法规定查验婚前医学检查证明或者医学鉴定证明的,由其所在单位给予行政处分。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议,也不提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十九条 本办法具体应用的问题由省人民政府负责解释。
第三十条 本办法自公布之日起施行。



2000年6月1日

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